År 0 - utvelgelse og kommunen kjøper en bolig

Faser

Velg fase for å se beskrivelse og hva som skjer i hver fase.

Fase 1: År 0 - utvelgelse og kommunen kjøper en bolig
Fase 2: År 1-4 - husstanden leier boligen og sparer
Fase 3: År 5 - husstanden kjøper bolig
Fase 4: Etter år 5 - oppfølging etter kjøp

Kort beskrivelse av fasen

Kommunen kartlegger husstander som kan være i målgruppen. Kommunen tilbyr motiverte husstander kontrakt på leie før eie, der husstanden får opsjon på å kjøpe boligen etter fem (tre) år til kjøpesum i år null. Leiekontrakten omfatter leietakers vedlikeholdsansvar og eventuelt krav til sparing. Kommunen kjøper/bygger/fremskaffer en bolig som er tilpasset husstandens nåværende og framtidige behov.

Resultater fra fasen

Husstandens potensiale for kjøp og betjening av lån er kartlagt.
Kommunen har framskaffet en egnet bolig som kan leies ut til husstanden.
Leiekontrakt leie før eie er inngått med aktuell husstand.

Hvem gjør hva i denne fasen?

Kommunen kartlegger hvilke husstander som kan være aktuelle. Dette gjelder i hovedsak husstander som kvalifiserer for kommunal bolig og som får avslag på søknad om lån fordi de ikke har betjeningsevne eller egenkapital til å oppnå tilstrekkelig boligfinansiering nå. Det forutsettes at kandidatene til leie før eie har et potensial for betjeningsevne og et ønske om å eie bolig på sikt.

Målgruppe:

Husstander som har rett til kommunal bolig.
Husstander som har bruk for stabilitet og trygghet i sin bosituasjon.
Husstander som i dag ikke kvalifiserer til lån.
Husstander som har et eierpotensiale på sikt.
Husstander som kan etablere seg i eid bolig uten at det medfører for stor risiko for husholdet.

Boligen må være tilpasset husstandens behov på lang sikt. Barnefamilier bør prioriteres. Dette fordi de kan forventes å bli boende i boligen over tid, forutsatt at boligen er egnet og har god beliggenhet i et nærmiljø med barnehage og skole. Andre grunner til å prioritere barnefamilier er at få leieboliger er egnet til store barnefamilier, og at SIFO-satsene gjør det vanskelig for denne gruppen å få banklån. I tillegg vil barnefamilier som leier bolig ha store problemer med å spare opp den egenkapitalen bankene krever for å tilby finansiering.

Aarland (2011) i NOU 2011:15 anslår eierpotensiale til 37% av ikke-kommunale leieboere og 53% av kommunale leieboere. Dette eierpotensialet bør utnyttes ved at flere økonomisk vanskeligstilte får startlån og eventuelt tilskudd til etablering med en gang. Noen vil ha behov for å rydde opp i gjeld/forbrukslån eller stabilisere inntektssituasjonen før de kjøper bolig. Disse kan være aktuelle for Leie før eie.

Det er risikoelementer knyttet til boligeie (Astrup og Aarland, 2013):

At boligeieren av ulike årsaker er nødt til å selge boligen med et realisert tap (betjeningsrisiko).
At boligeier ikke kan selge boligen sin fordi det vil medføre økonomisk tap, og derfor er låst til en uegnet bolig (tapsrisiko).

Kommunen og husstanden må derfor sammen vurdere om boligeie er den beste løsningen. Personer som har et uavklart langsiktig boligbehov, uavklart arbeidssituasjon, manglende forutsetninger eller ønske om å ta ansvar for boliglån eller manglende betjeningsevne på lang sikt bør i stedet tilbys en god og stabil leiebolig.

Kommunen og husstanden vurderer hvilke boliger i hvilke områder som kan være aktuelle for kjøp. En barnefamilie vil gjerne ha ønske om en stabil boligsituasjon i det nærmiljøet familien har tilknytning til.
Når kommunen kjøper boligen til en husstand kan boligen under visse forutsetninger finansieres med grunnlån med og/eller tilskudd til utleiebolig.
Grunnlån og tilskudd til utleiebolig kan bidra til en gunstigere finansiering av utleieboligene, noe som bør kunne tilfalle leietaker i form av lavere husleie eller lavere kjøpspris i år 5 eller 3.
Tilpasning av lånebetingelsene kan gi skreddersøm til prosjektet. Det kan for eksempel være lengre eller kortere nedbetalingstid på lånet, mulighet for avdragsfrihet og bruk av fastrente.
Hvis husstanden betaler kostnadsdekkende husleie (kommunens utgifter til lån, forvaltning, drift og vedlikehold) heller enn gjengs leie/markedsleie, kan dette gi rom for sparing i leieperioden. Alternativt hvis man betaler gjengs leie/markedsleie kan overskuddet reflekteres i en redusert kjøpspris. Dette bør spesifiseres i inngått avtale med opsjon på kjøp i år 0 med fastsatt kjøpesum.
Ved utløpet av leieperioden kjøper husstanden boligen til prisen fastsatt i år 0. På kjøpstidspunktet skal låntaker ha spart opp en viss andel egenkapital, som innebærer en sikkerhet mot fremtidig tap, og som bidrar til å redusere boutgiftene etter kjøp.

Kommunen bør følge opp husstanden både under leieperioden og etter kjøp. Behov for oppfølging vil variere fra husstand til husstand.

Underprosess: Leie en allerede eid kommunal bolig

Aktører

Kommunens eiendomsavdeling: ansvar for å fremskaffe egnede boliger.

Kommunens boligkontor: ansvar for å kartlegge og formidle husstandens behov.

Kommunen: Utarbeide kontrakt for Leie før eie med utgangspunkt i foreslått kontrakt.

Kommunen: Utarbeide plan for oppfølging av husstanden i leieperioden.

Brukermedvirkning

Det er avgjørende at husstanden har et sterkt ønske om å bli boligeiere på sikt, og at de er motiverte for sparing og for å sikre en fremtidig inntekt- og utgiftsituasjon som gjør at de kan ta ansvar for boligkjøp og opptak av boliglån.

Verktøy, metoder, sjekklister og vedlegg

Leieavtale
Forslag til leieavtale leie før eie. Leieavtalen er utarbeidet av Husleietvistutvalget.
Avtale om kjøperett til leiebolig
Utkast til avtale om kjøperett til leiebolig. Avtalen er utarbeidet av Husleietvistutvalget.

Avtale om kjøp av bolig
Avtale om kjøp av bolig ved kjøpers benyttelse av kjøperett til boligen. Avtalen er utarbeidet av Husleietvistutvalget.

Lover og forskrifter

Finansavtaleloven: §46 a. Opplysningsplikt - §47. Frarådingsplikt.

Husleieloven

Sosialtjenesteloven: Etter sosialtjenesteloven § 5-1 har den som ikke kan sørge for sitt livsopphold gjennom arbeid eller ved å gjøre gjeldende økonomiske rettigheter, krav på økonomisk stønad. Bestemmelsens primære mål er å sikre alle et forsvarlig livsopphold. Med utgifter til livsopphold menes i utgangspunktet utgifter til mat, klær, husholdningsartikler, boutgifter, strøm og oppvarming, hus og innboforsikring, TV-lisens, avis, telefon, etablering, transport og alminnelige fritidsaktiviteter. Etter en særskilt vurdering kan også andre nødvendige utgifter kunne anses som utgifter til livsopphold.

Før stønad gis, skal den som søker hjelp, først ha forsøkt å forsørge seg selv ved arbeid, trygd osv. Økonomisk stønad skal være et sikkerhetsnett når en person ikke har andre muligheter til å dekke sine nødvendige utgifter til livsopphold. Ved fastsettelse av hjelpebehovet skal det foretas en individuell vurdering av søkerens økonomiske, sosiale og helsemessige situasjon. [Vurdering av saken etter lovens § 5-1.]

Stønad i særlige tilfeller Etter sosialtjenesteloven § 5-2 kan sosialtjenesten i særlige tilfeller, selv om vilkårene for hjelp etter § 5-1 ikke er oppfylt, yte økonomisk hjelp til personer som trenger det for å kunne overvinne eller tilpasse seg en vanskelig livssituasjon.

Kvaliteter

Det er viktig at boligen som omfattes av Leie før eie er i god stand, slik at husstanden slipper store kostnader til vedlikehold. Det er viktig at boligen er egnet for husstanden på sikt.

Finansiering

Grunnlån: Kommunen søker Husbanken og kan få innvilget grunnlån på 80% eller 100% av kjøpesummen ved år 0. Alternativt kan også lån i ordinær finansinstitusjon vurderes.
Tilskudd til utleieboliger fra Husbanken kan redusere behov for grunnlån fra 100% til 80%, som vil gjøre det lettere for husstanden å kjøpe boligen i og med at tilskuddet reduserer lånebehovet.