Mor med to barn på kjøkken
ARBEIDSPROSESS

Leie til eie for vanskeligstilte

Kort om arbeidsprosessen

Husstanden oppfyller ikke kravene til betjeningsevne og egenkapital for å få lån nå, men er i målgruppen for leie av kommunal bolig. Kommunen vurderer at husstanden har et potensiale for å eie bolig på et senere tidspunkt. Kommunen fremskaffer en bolig som er tilpasset husstandens nåværende og framtidige behov. Husstanden leier i tre eller fem år før de får anledning til å kjøpe boligen. Husleie tilsvarer kommunens utgifter knyttet til den konkrete boligen, slik at husstanden har mulighet til å spare til egenkapital i leieperioden. Alternativt kan gjengs leie/markedsleie benyttes, hvorpå overskuddet reflekteres i en redusert kjøpepris. Kjøpet av boligen etter 3 eller 5 år finansieres ved hjelp av oppspart egenkapital, startlån eller lån i ordinær bank og eventuelt tilskudd til etablering. Unge i etableringsfasen eller mennesker som må nyetablere seg er ikke i målgruppen for denne arbeidsprosessen.

Bakgrunn

Norge har et skattesystem som favoriserer boligeiere mer enn leietakere. Dette innebærer at det i et lengre tidsperspektiv er mer gunstig å eie bolig framfor å leie den. Leiemarkedet er i dag kjennetegnet av kortidsleie og mange små boliger. Flere av de boligsosiale virkemidlene er innrettet mot å hjelpe vanskeligstilte med å kjøpe egen bolig. I tillegg til at eie av bolig er gunstig økonomisk, gir det for de fleste større stabilitet og trygghet. Erfaring med eierlinjen viser også at bomiljøer der mange eier egen bolig gir et bedre og mer stabilt bomiljø enn der det er stor andel leieboliger.

Det boligpolitiske målet om at flest mulig skal eie sin egen bolig gjelder også for vanskeligstilte. De fleste virkemidlene er innrettet for å få flere inn i eid bolig, i stedet for å ha et regulert eller subsidiert utleiemarked. Leie før eie er et virkemiddel som legger til rette for at husstander som er i målgruppen for startlånordningen, men som ikke oppfyller kravene til betjeningsevne i dag, skal sikres en stabil bolig og mulighet for å kjøpe boligen på sikt. Det forutsettes at kommunen vurderer at husstanden har et eierpotensial på sikt.

Faser i arbeidsprosessen

Velg fase for å se beskrivelse og hva som skjer i hver fase.

Fase 1
År 0 - utvelgelse og kommunen kjøper en bolig
Fase 2
År 1-4 - husstanden leier boligen og sparer
Fase 3
År 5 - husstanden kjøper bolig
Fase 4
Etter år 5 - oppfølging etter kjøp
Delt eierskap
Modell som i stor grad har vært benyttet i Storbritannia, der leietaker kjøper seg inn i boligen kommunen eier. I Storbritannia har man rett til å kjøpe den kommunale boligen som man bor i. Det norske boligmarkedet og tilgjengelige boligvirkemidler gjør delt eierskap lite aktuelt i Norge. En stor andel kommunale boliger er borettslagsboliger som ikke tillater delt eierskap. Ordningen krever mye administrasjon og er lite fleksibel.
Gjengs leie
Leie basert på gjennomsnittlig markedsleie over en lengre forutgående periode innenfor et visst geografisk område, for eksempel kommune eller bydel. Har leieforholdet vart i mer enn to år og seks måneder, kan begge parter kreve at leien blir satt til gjengs leie.
Leie før eie for varig vanskeligstilte

Kommunen inngår tidsbestemt leiekontrakt med en husstand, der husstanden får mulighet for å kjøpe boligen etter endt kontraktsperiode, ofte fem eller tre år. Forutsetningen er at husstanden har et potensial for økt inntekt/betjeningsevne til et tilstrekkelig stort boliglån på sikt. I tillegg skal husstanden ha oppfylt en avtale om betaling av husleie og helst sparing. Sparingen kan enten være en del av månedlig husleie eller sparing parallelt. Husstanden får kjøpe boligen til en avtalt kjøpesum ved inngåelse av leiekontrakt. Oppspart egenkapital, startlån og eventuelt tilskudd til etablering brukes for å finansiere kjøpet ved utløp av leieperioden.

Leie før eie rettet mot unge

Dette er leie før eie prosjekter som retter seg mot unge uten eller med liten egenkapital. Eksempel på dette i Norge har vært BATE boligbyggerlag i Randaberg og OBOS i Sandnes. Målgruppa er unge med alminnelig god inntekt, men som ikke kommer inn på det ordinære boligmarked fordi de har for liten egenkapital. Disse prosjektene omfatter nybygde boliger der unge sparer og får ta del i prisutviklingen på boligen i leieperioden.

Markedsleie
Den leien som til enhver tid tilbys og aksepteres av leietakere i markedet. Markedsleien vil variere avhengig av geografisk område.
Opsjon
En opsjon er en rett, men ikke en plikt, til på et tidspunkt å kjøpe noe (en bolig) til en forhånds avtalt pris. Den fremtidige prisen kan avvike fra markedsverdien.

Rapporten "Leie før eie"

Rapporten Leie før eie - En modell for å øke eierpotensialet blant lavinntektsgrupper er laget av Husbanken i 2014. Barnefamilier, som ikke fyller kravene til startlån i dag, kan være en aktuell målgruppe for ordningen leie-før-eie. Man leier boligen av kommunen samtidig som man sparer egenkapital, og får etter tre eller fem år kjøpe boligen av kommunen til kjøpspris i år null. Ordningen gjelder for de som ikke har tilstrekkelig betjeningsevne til et startlån nå, men som vurderes å ha potensiale for å kjøpe egen bolig ved hjelp av startlån og eventuelt tilskudd til etablering på sikt.
NOU 2011:15 (Rom for alle) framholder at boligeie bør gjøres tilgjengelig for flere, selv om det er forbundet med en viss risiko. Det konkluderes med at det er et eierpotensiale blant lavinntektshusstander som i dag ikke er realisert. Leie før eie skal bidra til at de som ikke har et eierpotensial i dag, også skal kunne ha mulighet for å bli boligeiere på sikt.

Annet til hele arbeidsprosessen:


Fordeler for husstanden ved modellen:

  • Husstanden får en tilpasset bolig og et opplegg skreddersydd for dem. 
  • Husstanden vet hva kjøpesummen blir ved utløpet av leieperioden, og dermed hva som kreves av økt inntekt og sparing i leieperioden.
  • Verdiøkning gjennom godt vedlikehold tilfaller husstanden selv ved kjøp av leieboligen. Dette gir husstanden et incitament til å ivareta boligen og bidra til et godt bomiljø. 
  • Husleie kan settes til dekning av utgiftene ved boligen. Differansen mellom ugiftsdekkende leie og gjengs leie/markedsleie gir et visst sparepotensiale. Sparepotensialet kan variere i løpet av leieperioden. Settes gjengs leie eller markedsleie kan differansen reflekteres i redusert kjøpepris som fastsettes i år 0.
  • Oppspart beløp vil redusere behovet for finansiering og dermed redusere månedlige utgifter etter kjøp. Dette reduserer risiko for fremtidige betalingsproblemer. 
  • Ved låneopptak ved utgangen av år fem (tre) oppnår husstanden fordelen av rentefradraget, som kan omregnes til avdrag, og legges til grunn for beregning av nedbetalingstid. Dette for å unngå høy boutgiftsøkning. 
  • Kjøp til prisen i år 0 vil representere et subsidieelement dersom boligprisene har steget i leieperioden. 
  • Husstanden kan velge å takke nei til opsjonen om kjøp og løper slik ingen risiko. 
  • Hvis husstanden av ulike årsaker ikke ønsker å kjøpe leieboligen, men en annen bolig til markedspris: Her er gevinsten for husstanden at de i løpet av leieperioden har fått oppspart egenkapital.

Fordeler for kommunen:

  • Kommunen får dekket utgifter i leieperioden til betjening av grunnlån fra Husbanken eller eventuelt ordinært banklån med fast og forutsigbar rente og utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold. Nedskrevet tilskudd i leieperioden bidrar til dekning av omkostninger/administrasjon og eventuell prisnedgang. Ved prisnedgang, som innebærer at husstanden velger å ikke benytte opsjonen, vil boligen kunne bestå som utleiebolig.
  • Ikke nedskrevet tilskudd kan ved salg til beboer, med godkjenning av Husbanken, benyttes til kjøp av nye utleieboliger.
  • Vedlikeholdsbehovet antas å bli redusert fordi husstanden har en egeninteresse av å ta godt vare på boligen, fordi verdiøkningen tilfaller husstanden.
  • Kjøp av bolig til en bestemt husstand gir bedre behovstilpasning av boligmassen.
  • Salg til husstanden vil frigi midler til kjøp av ny og tilpasset bolig til en ny husstand og gi økt turnover i den kommunale boligmassen.