Utbyggingsavtaler

Pbl § 17-4 har bestemmelser om medvirkning. Kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Dersom fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale har bestemmelser utover det som følger av reguleringsplanen skal forslaget legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. Når utbyggingsavtale er inngått, skal denne kunngjøres.

Enhver som fremmer planforslag, skal legge til rette for medvirkning. Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge, jfr. pbl kapittel 5 om medvirkning i planleggingen.

Nesten alt av by-, sted- og boligplanlegging har innvirkning på nærmiljø og oppvekstvilkår for barn og unge, på kort eller lang sikt. Derfor er det viktig at de som planlegger og bygger tar ekstra hensyn til barn og unge og deres behov. Dessuten skal barn og unge tas med i planleggingen. Temaveilederen om barn og unges og planlegging etter plan- og bygningsloven (pdf) gir en grundig innføring i dette.

• Eiendoms- og byfornyelsesetaten i Oslo kommune har laget en oversiktlig beskrivelse av hva utbyggingsavtaler er og hvordan prosessen foregår i kommunen
  
  
• Sandnes kommune og Sandnes Tomteselskap har en god oversikt over temaet
  
  
• Rapport om finansiering av offentlig infrastruktur i utbyggingsområder fra Samfunnsøkonomisk analyse AS og Hjort Advokatfirma på oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (2019)
  
  
• Veileder om utbyggingsavtaler fra Kommunal- og regionaldepartementet (2006)
  
  
• Veileder om juridiske virkemidler kommuner kan benytte for å få flere private utleieboliger fra Advokatfirmaet Bing Hodneland på oppdrag fra Husbanken (2015)

• Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) kapittel 17 omhandler utbyggingsavtaler. Kapitlet gir en kort og god oversikt over emnet.
  
  
• Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften) kapittel 18 inneholder forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler.
  
  
• Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging skal synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven.
  
  
• Lov om burettslag (burettslagslova) kapittel 4 gir kommunen mulighet til å kjøpe inntil 30 prosent av boligene i et borettslag.
  
  
• Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) § 24 gir kommunen rett til å kjøpe inntil 10 prosent.
  
  
• Lov om offentlige anskaffelser (anskaffelsesloven)
  
  
• Digitaliseringsdirektoratet (Difi) har laget en samleside med veiledning og verktøy om offentlige anskaffelser.

Handlingsrom

Utgangspunktet for innholdet i en utbyggingsavtale er bestemmelsene i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. Reguleringsplanen kan bl.a. inneholde bestemmelser om antall boliger i et område, største og minste boligstørrelse og krav til bygninger utforming (særlig med tanke på tilgjengelighet). Disse bestemmelsene kan også avtales selv om de ikke står i reguleringsplanen (pbl § 17-3).

I tillegg til det som kan bestemmes i reguleringsplan, kan en utbyggingsavtale inneholde en rett for kommunen eller andre til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Dette vil typisk være aktuelt dersom kommunen har behov for utleieboliger.

Det kan videre avtales at utbygger/grunneier bekoster infrastrukturtiltak, men dette må stå i forhold til den belastning som utbyggingen gir kommunen. 

Det kan ikke avtales at utbygger/grunneier skal bekoste eller bidra økonomisk til sosial infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige er lovpålagt å skaffe til veie, se Byggesaksforskriften § 18-1. Omsorgsboliger som ikke inngår i en lovpålagt tjeneste vil ikke omfattes av forbudet.

• Flere av Husbankens finansieringsordninger kan være aktuelle, bl.a. lån fra Husbanken.