Helhetlig boligpolitisk planlegging

Trinn 5: Reguleringsplan

Trinn i den sirkulære prosessen

Velg trinn for å se beskrivelse og hva som skjer i hvert trinn.

Hvem gjør hva i dette trinnet? Velg trinn for å se beskrivelse og hva som skjer i hvert trinn.
Trinn 1
Planstrategi
Trinn 2
Kommuneplanens samfunnsdel
Trinn 3
Kommuneplanens arealdel
Trinn 4
Fag/temaplan bolig
Trinn 5
Reguleringsplan
Trinn 6
Økonomiplan
TILBAKE TIL OVERSIKT

Bakgrunn for dette arbeidet

Kommunestyret skal sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplan for de områder i kommunen hvor dette følger av loven eller av kommuneplanens arealdel, samt der det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern i forhold til berørte private og offentlige interesser.

Kort beskrivelse

En reguleringsplan er en mer detaljert arealplan. Reguleringsplanen angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i kommunen.
Reguleringsplan og kommuneplanens arealdel har mange likhetstrekk når det gjelder oppbygging og form. Begge er juridisk bindende når det gjelder arealdisponering, og har derfor avgjørende betydning for utviklingen av et område.

Det finnes to typer reguleringsplaner; områderegulering og detaljregulering. Det er kommunestyret som skal vedta reguleringsplanen, men den kan utarbeides både av offentlige og private aktører.
Kommunen kan gi bestemmelser i reguleringsplanen som blant annet sier noe om

  • grad av utnytting, utforming, estetikk (hvor høyt/stort det skal bygges og hvordan det skal se ut)
  • funksjons- og kvalitetskrav (bygninger, anlegg og utearealer – universell utforming, lekearealer osv.)
  • antall boliger, størrelse, tilgjengelighet og utforming (boligtyper, boligstørrelse, romfordeling, krav om spesiell utforming)
  • verneverdier (kulturminner, fasadevern med mer)
  • trafikk og parkering (trafikkregulerende tiltak, parkeringskrav for bil og sykkel)
  • bestemmelser om vilkår for bruk av arealer (å legge inn rekkefølgekrav, dvs krav til at utbygging ikke skal skje før det og det er på plass – for eksempel områder hvor utbygging ikke kan skje før kapasitet på skolen økes)

Resultater

Vedtatt reguleringsplan hvor kommunen har brukt reguleringsbestemmelsene for å nærmere definere hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares og eventuelt i hvilken rekkefølge utbygging kan skje. Dette for å sikre at før boliger bygges i et område må man for eksempel også ha skolekapasitet i samme område.

Hvis det legges til rette i arealdel og reguleringsplan slik at kommunen kan benytte forkjøpsrett til boliger i nye boligprosjekter, så kan resultatet bli spredt kommunal boligmasse og integrering av vanskeligstilte i ordinære bomiljø. I tillegg kan kommunen varsle at de ønsker å inkludere boligsosiale hensyn i området, og at de vil bruke utbyggingsavtale for å regulere og detaljere vilkårene. 

Hva som skjer og hvem som gjør det

Formålet med reguleringsplanen er å detaljere kommunens overordnede planer - som kommuneplan og kommunedelplan - for å avklare hvilke bygge- og anleggstiltak som kan gjennomføres i planområdet, og bestemmelser til disse. 

Loven krever at det lages reguleringsplan for alle bygge- og anleggstiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn.

Det er to typer reguleringsplaner:

  1. Områderegulering:  Benyttes når det er behov for avklaringer av arealbruken på særskilte områder. Utarbeides normalt av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller om kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte avklaringer om arealbruken i et spesifisert område.
  2. Detaljregulering:  For gjennomføring av utbyggingsprosjekter. Detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel, og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Private kan utarbeide forslag til detaljregulering for konkrete bygge- og anleggstiltak.

Private forslag må følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel, og gjeldende områdereguleringer.

Det er bestemmelser for varsling og kunngjøring av planoppstart, medvirkning, og høring av planforslag i plan og bygningslovens kapittel 12. 

En vedtatt reguleringsplan er bindende for framtidig arealbruk i området.

Ved etablering av nye boligområder, kan det i reguleringsplan gis en rekke bestemmelser til utforming og plassering av boligene. Hensikten er å styrke reguleringsplanen som et boligpolitisk styringsverktøy.

Bestemmelser kan gjelde fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser og krav til tilgjengelighet og standard  (jfr PBL § 12-7 nr 5.) Det kan også stilles krav til lokalisering og utforming av boliger som skal bygges for eller kunne tilpasses eldre, personer med nedsatt funksjonsevne og vanskeligstilte. Det samme gjelder for nærmiljøet med tilgang til leke- og oppholdsarealer for barn, og andre utendørsaktiviteter.

  • Maler fra KMD på reguleringsplan
    Kommunal- og moderniseringsdepartementet har utviklet maler til bruk i reguleringsplanprosessen, brevmaler, sjekklister for planbeskrivelse og kommunens behandling av reguleringsplaner i tillegg til nasjonal mål for reguleringsplanbestemmelser.
  • Juridiske virkemidler kommunen kan bruke for å fremme privat boligutleie (pdf)
    Veilederen inneholder en oversikt over hvilke juridiske virkemidler kommuner kan benytte for å få flere private utleieboliger. Virkemidlene er illustrert med praktiske eksempler. Advokatfirmaet Bing Hodneland har skrevet veilederen på oppdrag fra Husbanken. De omtaler blant annet klausuleringer ved salg av tomter, reguleringsplan, utbyggingsavtaler, offentlig-privat-samarbeid (OPS), kommunale garantier, fritak eller redusert kommunal eiendomsskatt, Husbankens virkemidler og utleie av del av egen bolig.