Strategisk-tomtekjøp

Strategisk tomtekjøp

Kommunen har mange roller i en utbyggingsprosess, både lovpålagte roller som forvaltningsmyndighet og som regulator for arealbruken. I tillegg kan kommunen føre en aktiv tomtepolitikk ved å kjøpe, utvikle og selge tomter og eiendommer med sikte på boligbygging.

Strategisk tomtekjøp

Strategisk tomtekjøp er et virkemiddel hvor en kommune kjøper, utvikler eller selger egne tomter og eiendommer for å oppnå boligpolitiske mål. Det kan for eksempel brukes i kommuner der det er boligmangel, høye boligpriser eller der kommunen ikke har de boligene innbyggerne trenger.

I større utbyggingsprosjekter har kommunen ulike roller, fra å være en forvaltningsmyndighet, til en aktør som regulerer arealbruken på vegne av innbyggerne og de folkevalgte. Beslutningene blir i prinsippet tatt av kommunestyrene gjennom arealplanene. I mange tilfeller er beslutningene ulikt representert i den politiske beslutningsprosessen.

Kommunale oppkjøp av tomteareal kan sees som et virkemiddel. Et hovedpoeng er at den måten kommunen utfører sin rolle på er avgjørende for arealbruken, og dermed også for boligprisene og utstrekningen av storbyområdet.

Kommunens rolle i areal og reguleringsplanlegging

Formelt er det kommunen som bestemmer hvilke areal som kan brukes til hvilke formål, hvilke areal som skal brukes til boliger og hvilke typer boliger som skal bygges. I storbyene vil arealdisponeringen i praksis bli bestemt gjennom et samspill av offentlige og private beslutninger. Dette samspillet får betydning både for boligprisene, tomteprisene og nybyggingen.

Utbygging av infrastruktur som vei, vann, kloakk, skoler og barnehager vil påvirke om det er lønnsomt med boligbygging på ulike arealer. Større utbyggingsprosjekt kan kreve koordinering av mange forskjellige tiltak, og det kan bli problematisk når det er sterke interessemotsetninger mellom partene som skal koordineres. Måten kommunen utfører sin rolle på er derfor avgjørende for arealbruken, og dermed også for boligprisene.

Strategisk tomtekjøp kan være lønnsomt for kommunen

Verdien av en boligtomt som er klar til å bygges ut, er lik verdien av boligene som kan bygges på tomta minus byggekostnadene. Verdien av en tomt som ikke er klar til utbygging, vil være lavere enn en byggeklar tomt. Forskjellen vil være rentekostnadene og risikoen som påløper i tiden fram til bygging kan starte. Kommunen kan bruke «strategisk tomtekjøp» som et virkemiddel, ved å kjøpe opp areal, og regulere om til tomteareal. Kommunen kan da høste noe av verdistigningen som følger av kommunale investeringer i infrastruktur, og få større kontroll over hvilke type boliger som bør bygges ut i fra innbyggernes behov.

 «Strategisk tomtekjøp an brukes for å dempe prisvekst

For å øke boligproduksjonen og holde prisnivået nede, er areal og reguleringsplanslegging et viktig offentlig virkemiddel på lang sikt. Boligbygging i storbyområdene utføres i stor grad av profesjonelle utbyggere som selger boliger til husholdningene. For disse vil det generelt være lønnsomhetsbetraktninger som ligger til grunn for beslutningene om å bygge. I et lengre historisk perspektiv har kostnadene ved boligproduksjon økt betraktelig forhold til det generelle prisnivået.

Hovedårsaken, spesielt for storbyområdene, er at etterspørselen er større enn tilbudet. For å få ned prisene må antallet nye boliger opp. Ønsker kommunene at prisene skal ned, må de sette inn tiltak for å øke produksjonen. Strategiske tomtekjøp, samtidig med at tomtene legges ut med strenge tidsfrister for bygging kan være et virkemiddel i denne sammenheng.

Det er også andre årsaker til at kostnadene øker i boligproduksjonen. Det kan være svak produktivitetsvekst i byggeindustrien, mangel på kvalifisert arbeidskraft og store konjunktursvingninger.

Alternativ til tomtekjøp

OPS- avtaler

Avtaler med offentlig/ privat samarbeid brukes i flere sammenhenger, blant annet i forbindelse med bygging av kommunale utleieboliger og aldersboliger. Disse avtalene omfatter gjerne både bygging og drift av bygningsmassen i for eks. 20/30 år. Det som er viktige i slike avtaler, er å plassere de forskjellige risikomomenter på den part som har størst mulighet til å påvirke styring i det aktuelle kostnadselementet. OPS- samarbeid beskrives nærmere som egne tema i Veiviseren.

Utbyggingsavtaler Dette er avtaler mellom kommune og privat utbygger hvor utbygger påtar seg tilleggsavtaler som for eks. infrastruktur i forbindelse med utbygging av boligfelt. Dette behandles også som et eget tema i veiviseren.

 

Rapport:

Hva sier kommunene selv om sine strategiske valg?

På oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet gjennomførte NIBR i 2014 en undersøkelse mot kommunene om kommunenes rolle i tomteforsyningen.

Når det gjelder omfanget av kommunalt tomtesalg viser svarene at 18%, (gjennomsnitt), av boligproduksjonen oppføres på tomter som selges fra kommunene. Dette varierer fra 23% for de minste kommunene til 12% for de største. Sorterer vi kommunene ut fra befolkningsvekst ser vi enda større variasjon. Kommunene med befolkningsvekst under 7% oppgir at ca 25% oppføres på tomter solgt av kommunen, kommuner med høy befolkningsvekst oppgir ca 13%. Dette er ikke særlig overraskende, presskommuner skaper større interesse hos private utviklere.

Kildehenvisninger:

  • NIBR- rapport 2014:13 – Kommunenes tilrettelegging for boligbygging
  • NOU 2002:2 – Boligmarkedene og boligpolitikken
  • Pricewaters Coopers- Offentlig Privat Samarbeid, (OPS) som modell for fremskaffelse og  drift av boliger og tjenester til vanskeligstilte på boligmarkedet

Eksempel

Asker og Sandnes er eksempel på kommuner som har valgt tomtekjøp. Trondheim er eksempel på kommune som har gjort et bevisst valg på å ikke kjøpe tomter.