Kostnadsdekkende husleie?

Om kommunale utleieboliger, husleienivå og teknisk standard/vedlikehold

Forfattar:
S. Jerkø og D. F. Edvardsen
Publisert av:
Prosjektrapport 85 2011
Utgivingsår:
2011
Oppdragsutførar:
SINTEF Byggforsk og Catenda AS

Kort om publikasjonen

Hovudmålet med prosjektet er å bidra til auka kunnskap om utfordringar og rammevilkår for forvaltning og drift av kommunale utleigebustader, med utgangspunkt i den antatt generelt høge slitasjefaktoren på bustader for vanskelegstilte, kombinert med tak for husleige og politiske vedtak om «kostnadsdekkande husleige». Målgruppa er Husbanken, KRD, kommunale bustadforvaltarar og politikarar.

Forskingsmetode har vore ein kvalitativ casestudie kombinert med dokumentstudiar. Tre casekommunar frå region Midt-Noreg er valde: Trondheim, Steinkjer og Molde kommune. Desse bykommunane har tre ulike organiseringar av forvaltninga av dei kommunale utleigebustadene (høvesvis integrert del av kommunen, eige aksjeselskap og kommunalt føretak), og alle tre forvaltningane blir oppfatta som godt drivne. Det er gjennomført intervju av eigedomsforvaltarar, bustadtildelarar og ev. også økonomiansvarlege i kommunen. Det er også gjort ein dokumentgjennomgang av dokument frå dei tre casekommunane, og opplysningane er stilt saman mot tilsvarande rapportar frå enkelte andre kommunar, med opplysningar frå Statistisk sentralbyrå (SSB/KOSTRA) og frå tidlegare forskingsrapportar og offentlege utgreiingar.

Oversikt over hovudfunn

  • Det indre vedlikehaldet i disse bustadene krev meir enn normene tilseier. Ein bør derfor starte ei drøfting av moglege økonomiske modellar for å dekke opp dei ekstraordinært høge brukarrelaterte kostnadene til indre vedlikehald. I kommunale utleigebustader kan ikkje desse kostnadene dekkast innanfor ei økonomisk ramme som er basert på normtal for vedlikehald av bustader for ordinære brukargrupper i den ordinære bustadmarknaden, og innanfor ei sjølvfinansierande eining med inntekter som maksimalt er gjengs leie.
  • Ein bør også starte ei drøfting av modellar som kan sikre at bustadforvaltarane har høve til å bygge opp ein økonomisk buffer for å kunne handtere uføresette kostnader m.m., slik at einingane for bustadforvaltning kan bli reelt sjølvfinansierande (uavhengig av organisasjonsform).
  • Suksesskriterium for å kunne oppnå eit godt og verdibevarande vedlikehald av kommunale utleigebustader med eit reelt kostnadsdekkande husleigenivå vil, i tillegg til å ha ei husleige på nivå med gjengs leie og ein "streng" praksis med inndriving av uteståande fordringar, også vere avhengig av om forvaltningseininga får tilgang til å etablere ein økonomisk buffer, og om dei bebuarrelaterte meirkostnadene kan identifiserast slik at det kan utviklast verkemiddel for å finansiere desse på ein annan måte enn over husleiga.

Lenke til meir informasjon

Les heile prosjektrapporten om kostnadsdekkande husleige.