Ulsholtveien 31, Oslo- 36 utleieboliger

Ansvarlig aktør:
Oslo kommune
Kommunestørrelse:
Stor
Fylke:
Oslo
Oppsummert

Beskrivelse av eksempelet

I Bydel Alna i Oslo kommune er det fremforhandlet tilvisingsavtale til 36 utleieboliger i Ulsholtveien 31 på Furuset.
Spesielt med dette prosjektet:

  • en privat stiftelse er utbygger/ utleier
  • som innledende faser er det gjennomført en forstudie og arkitektkonkurranse
  • prosjektet inngår i FutureBuilt og har svært høye ambisjoner vedr. energi/miljø og bomiljø. Se brosjyre om U 31 som FutureBuilt forbildeprosjekt
  • Klimavennlige utleieboliger skal bidra til boligutviklingen på Furuset.

En eksisterende bygning på tomten, Furuhuset, fra1953, rehabiliteres til ni leiligheter og fellesarealer. På samme tomt bygges det to nye leilighetsbygg i massivtre, med 27 boenheter.
Utbygger/ utleier Stiftelsen Betanien Oslo inngår tilvisingsavtale med Bydel Alna i Oslo. Avtalen gir bydelen tilvisingsrett til alle boliger, men bare 40 % til enhver tid. Kommunen vil benytte tilvisingsretten til 14 av utleieboligene.

Avtalen gjør at kommunen kan henvise sine boligsøkere til eiere/forvaltere av de boligene som er bundet av tilvisningsavtalen som gjelder for 20 år. Den enkelte boligsøker inngår leiekontrakt med boligeier.

Kommunen bindes ikke av en leieavtale og er ikke part i leieforholdet mellom boligeier og boligsøker.
Prosjektet ble ferdigstilt 29 august 2017. 

Resultat

  • 36 nye klimavennlige utleieboliger i Bydel Furuset i Oslo kommune
  • 14 tilvisingsboliger til disposisjon for bydelen- som avlaster presset på bydelens egne boliger for utleie
  • Etablert samarbeid med en profesjonell privat utleier
  • Formalisering av en samarbeidsavtale

Bakgrunn

Stedets historie

I 1922 ble det åpnet et barnehjem i det daværende trehuset Kirkehøy. Dette navnet har sin bakgrunn i at det på dette høydedraget på Furuset stod en kirke på 1300-tallet, - derfor navnet Kirkehøyden - eller Kirkehøy.

Med åpningen av barnehjemmet i 1922 og det nye Kirkehøy i 1953 har metodistkirkens engasjement på Furuset vart i over 90 år.
Barnehjemsdriften ble avsluttet 1972. Metodistkirken sluttet å drive barnehagen i 1995.
Fra 1996-2002 var det huset leid ut til en privat barnehage. I 2002 startet bydel Alna prosjektet «Furuhuset familiesenter», blant annet med åpen barnehage, helsestasjon og språkskole for barn i førskolealder.

2012: Betanien Oslo igangsetter en prosess for å utvikle eiendommen. Eiendommen er på 4,794 daa, med Furuhuset som eneste bygning i tillegg til en enkel tregarasje. Eier er Metodistkirken som leier den ut til Stiftelsen Betanien Oslo som igjen fremleier den til Bydel Alna til ulike sosiale tiltak rettet mot familier og barn.
Eiendommen ligger vakkert til på vestsiden av høydedraget der Ulsholtveien går i vannskillet og deler høydedraget i en vestlig og østlig del. Mot vest er det utsikt over store deler av Groruddalen og skogsområdene på nordsiden av dalen. Furuset kulturpark er nærmeste nabo i syd.
Eiendommen danner en avslutning mot syd av småhusområdet på vestsiden av Ulsholtveien og samtidig en overgang fra bebyggelse til Furuset kulturpark nord for kirken. Det er 5 – 10 minutters gangavstand til Furuset senter.

Utbyggingskonseptet for eiendommen Ulsholtveien 31 skal baseres på utleieboliger som førstehjemsboliger rettet mot ungdom og andre. Det legges opp til en omforent løsning om fordeling av boligene til ulike målgrupper i en videreføring av det etablerte samarbeidet mellom Betanien og Bydel Alna. Betanien skal stå for drift og utleie av boligene.

Målsettinger

Betanien Oslo

Overskriften for prosjektet er Førstehjemboliger. Hovedmålgruppene er ungdom/unge voksne og små familier som trenger gode erfaringer i sitt første hjem.

Flere undersøkelser har pekt på et økende antall unge mennesker som blir psykisk syke av å forsøke å strekke til i forhold til alle krav om å mestre og lykkes. Dersom boområdet kan bidra til å fremme et ønske om å slå seg til ro («her vil jeg bo, her er mitt sted») ønsker Betanien Oslo å bidra til personlig vekst, engasjement og lyst til å lære. Nybyggenes spesielle form, klimavennlige materialbruk, fremtidsmessige og klimavennlige energiløsninger, tydelig miljøfokusering med sykkel, el-sykkel, el-bil, felles bilordning, det lille unike ved hver leilighet, de ulike delene av uteområde mm vil legge gode forutsetninger for dette.

Den samme effekten ønsker vi at flyktninger og innvandrere skal erfare at - «her kan jeg slå meg til ro, her har jeg et trygt grunnlag for å starte de nødvendige prosessene for å bli integrert i norsk samfunn».

Vi har erfart at målgruppen er vid, både ut fra arbeid med og kunnskap om hvem som er i behov av bolig for første gang i området:

  • ungdom som skal flytte hjemmefra og som bor i nærmiljøet, et område med stor andel ungdom med innvandrerbakgrunn
  • mennesker som kommer til Norge og som skal bosette seg her for første gang
  • mine/dine/våre - familier, der tilhørighet og tilknytning utfordres
  • ettervern barnevern ungdom alder 18 til 23 år uten et fast «foreldrehjem»
  • enslige mindreårige flyktninger uten foresatte mellom 15 og 23 år
  • unge fra familier som blir definert som fattige på statistikken (ofte enslige forsørgere)

Med en vid sammensetning av målgruppe, følger også utfordring med å sikre et godt bomiljø. U31 skal være et bosted der man kan vokse!

Betanien Oslo er opptatt av å utvikle og fremme frivillige tiltak som kommer lokalbefolkningen til gode for eksempel HomeStart, Oppreist, Bo sammen og NesteStopp: HelseStasjonen. Slike tiltak ønsker vi også at U31 skal romme.

Det vil være fellesrom for kurs, samlinger og frivillige aktiviteter med tilgang til kontorfasiliteter.

FutureBuilt

Dette er et FutureBuilt prosjekt. Det betyr ambisjoner utover gjeldende forskrifter og dagens praksis. Å strekke seg lenger. Minimum 50 % redusert klimafotavtrykk. Å bygge gode arkitektoniske kvaliteter. Bidra til innovasjon i byggebransjen.

Hvorfor dette er et FutureBuilt prosjekt:

  1. Furuset er Oslo kommune sitt forbildeområde for klimavennlig områdeutvikling
  2. Dette er første boligprosjekt i FutureBuilt som ferdigstilles
  3. Prosejektet er ambisiøst i forhold til energiløsninger. Passivhus, solceller. Nær nullenergi.
  4. Prosjektet har klimavennlig materialvalg. Bruk av massivtre
  5. Spennende løsninger på transport og mobilitet. Det er nesten ingen p- plasser. Her skal det være mulig å bo uten bil. Det blir f.eks. en pool med lastesykler.

Arkitekten

Et spennende utgangspunkt. Furuset med demografisk kompleksitet. Både transformasjon og nybygg. En svært ambisiøs byggherre - som vil noe stort. Dette blir boliger utenom det vanlige. Byggherren har høye ambisjoner om det å bo. Formen er spesiell. Hvordan oppnå mest sol, minst vind, bruk av sedum, vinkler... Prosjektteamets ambisjoner. Alle har strukket seg litt mer. Massivtre er spesielt i seg selv. Optimalisering på alle nivå. 

Hvordan bor man her: Vi er opptatt av å kommunisere. I vår moderne tid er vi dypt inne i mobiltelfonen, men sosiale mekanismer er de samme som for 2000 år siden. Vi trenger stolthet, vi trenger kjærlighet, vi trenger intimitet, og vi trenger friksjon.

Det er lagt opp til at de som bor her får endel arbeidsoppgaver. Furuhuset har et stort fellesrom som kan brukes til mye innenfor visse rammer. Her kan beboere ta ansvar og initiere aktivitet.
Det skal gå an å bo med grønn mobilitet. Støtte fra sykkelprosjektet i Oslo. Sykkelverksted kan bli en kopling mellom Bydel Alna og de som bor her. Oppfordrer til sykkelbruk.

Krav til parkeringsplasser: 40 boenheter har bare krav til 9 p - plasser (8 + 1 HC parkeringsplass). Fordi det er et FutureBuilt prosjekt. Vi tegner mot fremtiden. Her blir bilpool på sikt. Det er fokus på å dele bil på minst mulig areal. 

Beskrivelse av hvem som gjorde hva

Trinn 1: Desember 2012 Forstudie, førstehjemsboliger Ulsholtveien 31, Furuset v/ prosjektleder Inge Willumsen
Trinn 2: Mars 2013: Ulsholtveien 31 ble besluttet innlemmet i FutureBuilt. PBE og FutureBuilt-sekretariatet inngikk intensjonsavtale med prosjekteier Stiftelsen Betanien Oslo. Et godkjent kvalitetsprogram lå ved intensjonsavtalen.
Trinn 3: Juni – desember 2013: Gjennomføring av arkitektkonkurranse

  • 14.6.13: Kunngjøring av invitasjon til prekvalifisering
  • 1.11.13 Innlevering av konkurranseutkast
  • 29.11.13: Forslaget «God morgen Alna» kåres til vinner av konkurransen. Forfattere var Haugen/Zohar Arkitekter AS i samarbeid med Steinsvik Arkitektkontor AS og Dronninga Landskap AS

Trinn 4: 11.11.2015: Reguleringsplan vedtatt i Oslo bystyre
Trinn 5: Byggesak v/ Cm prosjekt, Haugen/Zohar Arkitekter AS m.fl.

  • 26.6.2015: Tilsagn om grunnlån fra Husbanken
  • 31.12.2015: Rammetillatelse
  • 29.1.2016: Igangsettingstillatelse/ byggestart:
  • 1.6.2017: Ferdigstillelse/ innflytting

Relevant lovverk

Oslo kommune tolker det slik at fremskaffelse av utleieboliger med tilvisingsavtale ikke er dekket av forskrift om offentlige anskaffelser, men velger likevel å benytte seg av regelverket for å fremstå forretningsmessig profesjonell. 

Ved å benytte regelverket og utlyse med konkurranse sikres også at kommunen får best mulig tilbud i markedet.

Sikre brukermedvirkning

  • informasjon og møter med naboer, vel forening
  • tjenester i bydelen som ungdom er en del av f.eks. STOLT prosjektet
  • informasjonsmøter i bydelen om prosjektet
  • kontakt med videregående skole

Finansiering

Prosjektkostnad: kr. 124 800 000 
15 % egenkapital: kr. 18 700 000
85 % av prosjektkostnadene er finansiert med Grunnlån fra Husbanken. kr. 106 100 000
Tilsagn fra Husbanken ble gitt 26.6.2015. 

Suksessfaktorer

  • Fra arkitektens ståsted:
    En ambisiøs byggherre er viktig. Å ville noe annet enn bare tjene penger.
    God prosjektledelse som vil samme vei og et prosjekteringsteam som sitter på samme side av bordet
  • Fra Betaniens Oslo sitt ståsted:
    U31 skal være et boområde der beboere skal erfare og fornemme trygghet og ro helt fra første møte med området
    Den fysiske utformingen av de lave og innbydende nybyggene, organiseringen og fordeling små og store leiligheter,
    En spennende utforming av leiligheter samt flotte uteområder, som inviterer til sosialisering og aktivitet, skal bidra til at beboere får lyst til å falle til ro, lyst til å lære utvikles, og ikke minst trives.

Utfordringer underveis

Oppgradering/ transformasjon av Furuhuset har gitt oss kostbare overraskelser, men de er løst.

Tips til andre

  • Tett kontakt med bydel/kommune på et tidlig stadige av prosjektet
  • Utrede behovet (gjerne med et forprosjekt) for boliger og målgruppe i samarbeid med kommune/bydel
  • Gå i dialog med Husbanken og Plan-bygningsetat som kan bidra både med kunnskap, kompetanse og gi råd med hensyn til muligheter og begrensinger
  • Kontakte velforening og naboer tidlig og informere om planene (uten nødvendigvis å legge frem detaljer om målgruppen i boligene)
  • Dra på ekskursjoner til tilsvarende/ lignende prosjekter innlands og utenlands

Vedlegg

  1. Mal for tilvisingsavtale
  2. Mal for samarbeidsavtale

Publiserte artikler

Forarbeid- rapport forstudie 2012

Forarbeid- invitasjon til pre-kvalifisering- arkitektkonkurranse

Forarbeid- Vinnerprosjekt arkitektkonkurranse

Resultat- Brosjyre Ulsholtveien 31 som FutureBuilt forbildeprosjekt

Resultat- Ulsholtveien 31- sluttrapport til Husbanken

 

Videreføring av arbeidet

Kontaktinformasjon til kontaktpersoner i Betanien, Haugen/Zohar arkitekter, Future Built, Leieboerforeningen eller Oslo kommune kan fås via Husbanken ved Lars Halleraker.