Bakgrunn

Nittedal kommune har gode erfaringer med borettslag som er samlokalisert med en base for drift av tjenester til beboerne. Etablering av boliger i nær tilknytning til personalbase er også ressursbesparende for kommunen som uansett plikter å levere forsvarlige tjenester til brukerne. Kommunen har tidligere etablert Rotnesbeitet borettslag. Dette er ett eksempel som er beskrevet i Husbankens veileder for utviklingshemmede og deres pårørende i etablering av borettslag, sameie eller kjøp av enkeltbolig (HB 7.B.17). Erfaringer fra etableringen av dette borettslaget har påvirket hvordan bygget utformes og at det ved ledighet vurderes som viktig og avgjørende å sikre en best mulig beboersammensetning.

Arbeidet er for øvrig forankret i en eksternt utført analyse og ressursgjennomgang i 2015 i tillegg til en intern kartlegging av behovene for personer med behov for heldøgns helse- og omsorgstjenester. 

Resultatene av kartlegging for målgruppen viser at et flertall ønsker å eie sin egen bolig. Felleskap, trygge boforhold og utforming av bolig var viktige punkter som kom frem i kartleggingen. Med bakgrunn i dette, går kommunen videre og etablere flere borettslag for denne målgruppen.

Beskrivelse av hvem som gjorde hva

Bilde - Illustrasjon: Kvernstua bygg A med 10 boliger og personalbase.

Type tjenestetilbud: Omsorgsboliger borettslag

Beliggenhet: Nytt boligområde, sentrumsnært til offentlige tilbud, kollektivtilbud og servicetilbud.

Målgruppe: Personer med funksjonshemminger

Eieform: andelseier i borettslag

Antall/størrelse: 10 boliger over to etasjer og personalbase i hver etasje.

Tilgjengelighet: God tilgjengelighet til service- og aktivitetstilbud.

Ferdigstillelse: 2021

Dokumenter i dette eksempelet kan være av interesse for andre kommuner som ønsker å etablere denne type borettslag. Bla. avtaler, kontrakter og juridiske notater med avklaringspunkter som kan gi innsikt i ulike problemstillinger for slike prosesser.

I følgende trinnvis beskrivelse for etableringen av 10 nøkkelferdige boliger, vises det til samarbeidet for gjennomføring med «leverandør».

• Konseptutvikling i samarbeid med ekstern leverandør. Behov og avklaringer fra kommunens side gir retning for den private aktørens handlingsrom.
• Samarbeidsavtale, utbyggeravtale og kjøpekontrakt inngås.
• Kommunen søker Husbankens investeringstilskudd på 10 omsorgsboliger og personalbase. Det anbefales å starte tidlig dialog med Husbanken.
• Eiendommen seksjoneres av utbygger og vil bli tildelt egne seksjonsnummer(e). Utbygger står fritt til hvordan de organiserer personalbasene og omsorgsboligene som kommunen skal kjøpe, herunder hvor mange nærings- og boligseksjoner disse blir delt opp i.
• Nittedal kommune oppretter i samarbeid med den private aktøren et borettslag iht. borettslagsloven.
• Etter at boligseksjonene er overdratt til borettslaget, vil kommunen sitte igjen med eierskapet til samtlige andeler i borettslaget.
• Kommunen kan deretter, etter eget valg, selge andelene i borettslaget (helt eller delvis), til brukere som er innvilget omsorgsbolig. Jfr. kjøpekontraktsmalen inntatt som vedlegg.
• De andelene som kommunen ikke selger, kan kommunen leie ut til brukere som er innvilget omsorgsbolig, men bare inntil 30 % av boligene iht. borettslagsloven.
• I tillegg til kjøpekontrakten bør det tinglyses urådigheter i grunnboken til alle andelene. Dette for å sikre at restriksjonene i borettslagets vedtekter rundt andelseiernes råderett over andelene overholdes. Restriksjonene bør tinglyses i grunnboken som en rettighet for kommunen.
• Nittedal kommune selger andeler til aktuelle boligsøkere på bakgrunn av innsendte søknader.
• Utbygger oppfører parkeringskjeller i byggeprosjektet. Borettslaget inkluderer ikke parkeringsplasser. Hvis andelseier ønsker å kjøpe parkeringsplasser i parkeringskjelleren, må partene inngå en tilleggsavtale vedrørende ved inngåelsen av kjøpekontrakten.

Relevant lovverk

• Plan- og bygningsloven
• Lov om offentlig anskaffelser
• Helse- og omsorgstjenesteloven
• Borettslagsloven
• Forskrift om kompensasjon av merverdiavgift til kommuner, fylkeskommuner mv

Sikre brukermedvirkning

• Kommunen har etablert systemer for å samarbeide med pårørende og de som skal bo i boligene.
• Individuelle behov i utformingen av boligene er ivaretatt i felles informasjonsmøter før prosjektet ble igangsatt.
• Tett oppfølging av kjøper og utbygger etter at avtale om konkret leilighet er inngått.

Finansiering

• Kjøpesummen finansieres med investeringstilskudd fra Husbanken.
• For å sikre at kommunen faller inn under ordningen for investeringstilskudd fra Husbanken, må det fremgå av vedtektene og kjøpekontraktene for salg av borettslagsandeler til brukerne, at kommunen har rett til å utpeke ny kjøper ved salg av andeler sammen med en prisreguleringsmekanisme. Det skal også inntas i vedtektene at kommunen har forkjøpsrett til omsorgsboligene.
• For å sikre at omsorgsboligene til borettslaget faller inn under forskrift om kompensasjon av merverdiavgift til kommuner, fylkeskommuner mv. § 7a, må minst 80 % av beboerne ha fått innvilget heldøgns helse- og omsorgstjenester fra kommunen, og de øvrige beboerne må som et minimum ha fått innvilget helse- og omsorgstjenester fra kommunen.
• Justeringsretten overføres fra kommunen til borettslaget, som igjen tar denne ut i form av merverdiavgiftskompensasjon, jfr. forskrift om kompensasjon av merverdiavgift til kommuner, fylkeskommuner mv. § 7a, hva gjelder boligseksjonene (justeringsretten knyttet til næringsseksjonene vil kommunen kunne ta ut ved å ta personalbasene i bruk i kompensasjonsberettiget virksomhet).
• Borettslaget opptar lån fra Husbanken som fellesgjeld.
• Det ytes borettsinnskudd fra kommunen til borettslaget.

Suksessfaktorer

• Prosjektet er oppført i et nytt boligområde med ordinære boliger, og området har gode kvaliteter som gir beboerne mulig for aktivitet og sosial kontakt med bomiljøet for øvrig.
• Dialog om utforming av boligene med framtidige beboere, og sammensetning av beboere har vært vesentlige faktorer for å lykkes.
• Kommunen har hatt et veldig godt samarbeid med utbygger gjennom hele prosessen.
• Det er viktig at utbygger blir satt godt inn i behovene og at man i felleskap setter opp tydelige mål og ansvarsfordeling tidlig i prosessen. For Kvernstua ble det utarbeidet detaljerte avtaler med utbygger tidlig for å tydeliggjøre hvem som har ansvar for hva, og hva vi ønsker å få ut av prosjektet.
• Det er også viktig at de som får tilbud om å kjøpe bolig får et så godt som mulig beslutningsgrunnlag før de inngår avtale om kjøp.
• Avtaleinngåelse skjer nokså lenge før boligen er ferdigstilt. En viktig faktor er at avtaler og fremdriftsplan er godt gjennomarbeidet før det inngås bindende avtale om kjøp.
• Potensielle kjøpere/beboere må gjøres kjent med hvilke faktorer som kan påvirke fremtidig husleienivå og usikkerhetsmomentene det innebærer, samt risiko og ansvar som følger med kjøp og eie bolig.