Kvernstua borettslag

Nittedal kommune er ansvarlig for dette eksemplet.

Illustrasjon: Privat felles uteplass og med utgang felles kjøkken.

Oppsummert

Beskrivelse av eksempelet

Nittedal kommune har en strategi om at den enkelte skal kunne eie egen bolig. I dette eksempelet gjelder det etablering av andeler i borettslag som et tilbud til innbyggere som har funksjonshemminger og mottar tjenester fra kommunen. Kommunen initierer prosesser og styrer arbeidet sammen med de som ønsker å eie egen bolig.

Resultat

  • Borettslaget på Kvernstua er etablert i et nytt boligområde med nærmere 200 boliger, og med et stort spenn av boliger fordelt mellom boligblokker og rekkehus.
  • I området er det gode felles utearealer, aktivitetsområder, sykkelveier og stier, og ellers sentrumsnært til offentlige tilbud, kollektivtilbud og servicetilbud.
  • De 10 boligene i borettslaget samt personalbase ligger i en av boligblokkene fordelt over to etasjer. I den nederste etasjen på bakkenivå, er det fire boliger og personalrom. I etasjen over er det seks boliger, fellesrom og personalbase.
  • Boligene har varierende størrelse fra 37.4 kvm til 63,8 kvm.
  • Samtlige boliger er 2-roms, og tilpasset beboernes behov.  
  • Den enkeltes rett til privatliv (egne leiligheter, egne innganger) sikres, men også det å tilrettelegge med effektiv drift, tilgang fra leiligheten til fellesareal/kontorer mv.
  • Det er tilrettelagt for å eie egen bolig samtidig som man også ivaretar behovet for å etablere driftsoptimale løsninger.

Bakgrunn

Nittedal kommune har gode erfaringer med borettslag og drift av tjenester til beboerne som er samlokalisert med en base i nærheten. Kommunen har tidligere etablert Rotnesbeitet borettslag. Dette er ett eksempel som er beskrevet i Husbankens Veileder for utviklingshemmede og deres pårørende i etablering av borettslag, sameie eller kjøp av enkeltbolig (HB 7.B.17). Erfaringer fra etableringen av dette borettslaget gjør at kommunen i større grad legger føringer for hvordan bygget utformes og at det ved ledighet vurderes som viktig og avgjørende å sikre en best mulig beboersammensetning.

Arbeidet er for øvrig forankret i en eksternt utført analyse og ressursgjennomgang i 2015 i tillegg til en intern kartlegging av behovene for personer med behov for heldøgns helse- og omsorgstjenester. Etablering av boliger i nær tilknytning til personalbase er også ressursbesparende for kommunen som uansett plikter å levere forsvarlige tjenester til brukerne.

Resultatene av kartlegging for målgruppen viser at et flertall ønsker å eie sin egen bolig. Felleskap, trygge boforhold og utforming av bolig var viktige punkter som kom frem i kartleggingen. Med bakgrunn i dette, kunne kommunen gå videre og etablere flere borettslag for denne målgruppen.

Beskrivelse av hvem som gjorde hva

Bilde - Illustrasjon: Kvernstua bygg A med 10 boliger og personalbase.

Type tjenestetilbud: Omsorgsboliger borettslag

Beliggenhet: Nytt boligområde, sentrumsnært til offentlige tilbud, kollektivtilbud og servicetilbud.

Målgruppe: Personer med funksjonshemminger

Eieform: andelseier i borettslag

Antall/størrelse: 10 boliger over to etasjer og personalbase i hver etasje.

Tilgjengelighet: God tilgjengelighet til service- og aktivitetstilbud.

Ferdigstillelse: 2021

Dokumenter i dette eksempelet kan være av interesse for andre kommuner som ønsker å etablere denne type borettslag. Bla. avtaler, kontrakter og juridiske notater med avklaringspunkter som kan gi innsikt i ulike problemstillinger for slike prosesser.

I følgende trinnvis beskrivelse for etableringen av 10 nøkkelferdige boliger, vises det til samarbeidet for gjennomføring med «leverandør».

  • Konseptutvikling i samarbeid med ekstern leverandør. Behov og avklaringer fra kommunens side utredes når det gjelder den private aktørens handlingsrom. Samarbeidsavtale, utbyggeravtale og kjøpekontrakt inngås.
  • Kommunen søker Husbankens investeringstilskudd på 10 omsorgsboliger og personalbase. Det anbefales å starte tidlig dialog med Husbanken.
  • Nittedal kommune oppretter i samarbeid med den private aktøren et borettslag iht. borettslagsloven.
  • Etter at boligseksjonene er overdratt til borettslaget, vil kommunen sitte igjen med eierskapet til samtlige andeler i borettslaget.
  • Kommunen kan deretter, etter eget valg, selge andelene i borettslaget (helt eller delvis), til brukere som er innvilget omsorgsbolig. Jfr. kjøpekontraktsmalen inntatt som vedlegg.
  • De andelene som kommunen ikke selger, kan kommunen leie ut til brukere som er innvilget omsorgsbolig, men bare inntil 30 % av boligene iht. borettslagsloven.
  • I tillegg til kjøpekontrakten bør det tinglyses urådigheter i grunnboken til alle andelene. Dette for å sikre at de særlige restriksjonene i borettslagets vedtekter rundt andelseiernes råderett over andelene overholdes. Restriksjonene bør tinglyses i grunnboken som en rettighet for kommunen.
  • Eiendommen seksjoneres av utbygger og vil bli tildelt egne seksjonsnummer(e). Utbygger står fritt til hvordan de organiserer personalbasene og omsorgsboligene som kommunen skal kjøpe, herunder hvor mange nærings- og boligseksjoner disse blir delt opp i.
  • Nittedal kommune selger andeler til aktuelle boligsøkere på bakgrunn av innsendte søknader.
  • Utbygger oppfører parkeringskjeller i byggeprosjektet. Eiendommen inkluderer ikke parkeringsplasser og i den grad kjøper ønsker å kjøpe parkeringsplasser i parkeringskjelleren, må partene inngå en tilleggsavtale vedrørende ved inngåelsen av kjøpekontrakten.

Relevant lovverk

  • Plan- og bygningsloven
  • Lov om offentlig anskaffelser
  • Helse- og omsorgstjenesteloven
  • Borettslagsloven
  • Forskrift om kompensasjon av merverdiavgift til kommuner, fylkeskommuner mv

Sikre brukermedvirkning

  • Kommunen har etablert systemer for å samarbeide med pårørende og de som skal bo i boligene.
  • Individuelle behov i utformingen av boligene er ivaretatt i felles informasjonsmøter før prosjektet ble igangsatt.
  • Tett oppfølging av kjøper og utbygger etter at avtale om konkret leilighet er inngått.

Finansiering

  • Kjøpesummen finansieres med investeringstilskudd fra Husbanken. For å sikre at kommunen faller inn under ordningen for investeringstilskudd fra Husbanken, må det fremgå av vedtektene og kjøpekontraktene for salg av borettslagsandeler til brukerne, at kommunen har rett til å utpeke ny kjøper ved salg av andeler sammen med en prisreguleringsmekanisme. Det skal også inntas i vedtektene at kommunen har forkjøpsrett til omsorgsboligene.
  • Justeringsretten overføres fra kommunen til Borettslaget, som igjen tar denne ut i form av merverdiavgiftskompensasjon, jfr. forskrift om kompensasjon av merverdiavgift til kommuner, fylkeskommuner mv. § 7a, hva gjelder boligseksjonene (justeringsretten knyttet til næringsseksjonene vil kommunen kunne ta ut ved å ta personalbasene i bruk i kompensasjonsberettiget virksomhet).
  • For å sikre at omsorgsboligene til Borettslaget faller inn under forskrift om kompensasjon av merverdiavgift til kommuner, fylkeskommuner mv. § 7a, må minst 80 % av beboerne ha fått innvilget heldøgns helse- og omsorgstjenester fra kommunen, og de øvrige beboerne må som et minimum ha fått innvilget helse- og omsorgstjenester fra kommunen.
  • Borettslaget opptar grunnlån fra Husbanken som fellesgjeld.
  • Det ytes borettsinnskudd fra kommunen til borettslaget.

Suksessfaktorer

  • Prosjektet er oppført i et nytt boligområde med ordinære boliger, og området har gode kvaliteter som gir beboerne mulig for aktivitet og sosial kontakt med bomiljøet for øvrig.
  • Utforming av boligene, personalbasen og sammensetning av beboere har vært vesentlige faktorer for å lykkes.
  • Kommunen har hatt et veldig godt samarbeid med utbygger gjennom hele prosessen.
  • Det er viktig at utbygger blir satt godt inn i behovene og at man i felleskap setter opp tydelige mål og ansvarsfordeling tidlig i prosessen. For Kvernstua ble det utarbeidet detaljerte avtaler med utbygger tidlig for å tydeliggjøre hvem som har ansvar for hva, og hva vi ønsker å få ut av prosjektet.
  • Det er også viktig at de som får tilbud om å kjøpe bolig får et så godt som mulig beslutningsgrunnlag før de inngår avtale om kjøp.
  • Avtaleinngåelse skjer nokså lenge før boligen er ferdigstilt, er en viktig faktor er at avtaler og fremdriftsplan er godt gjennomarbeidet før det inngås bindende avtale om kjøp.
  • Potensielle kjøpere/beboere må bla. gjøres kjent med hvilke faktorer som kan påvirke fremtidig husleienivå og usikkerhetsmomentene det innebærer, samt risiko og ansvar som følger med kjøp og eie bolig.