Erfaringer rundt småhus i kommunene

samlebilde
Foto: Småhus fra Drammen, Sandnes, Melhus og Asker
Oppsummert

Beskrivelse av eksempelet

Flere og flere kommuner velger å bygge småhus for å få et differensiert boligtilbud. Husbanken har i november 2019 innhentet erfaringer fra kommuner rundt småhus. Totalt 14 kommuner fra hele landet svarte på et spørreskjema. I tillegg har småhus i fire kommuner blitt beskrevet som egne eksempler i Veiviseren. I to av disse eksemplene finansieres småhusene med tilskudd til utleiebolig, og i de to andre med investeringstilskudd fra Husbanken. 

Bakgrunn

Kommunene som svarte på spørreundersøkelsen er: Bodø, Drammen, Lenvik, Rana, Ringerike, Stord, Trondheim, Verdal, Melhus, Sandnes, Bergen, Bærum, Ringsaker og Asker.  

Beskrivelse av hvem som gjorde hva

Sammenfatting av funn fra kommunene som svarte på spørreundersøkelsen:

Tall

  • Kommunene har fra 2 (Bodø) til 20 småhus (Asker).
  • De største småhusene er på litt over 50 kvm. Erfaringer tilsier at dette kan bli litt for stort. Det vanligste er rundt 40 kvm.
  • De fleste er to-roms (oppholdsrom og soverom). Noen få er ett roms med sovealkove.
  • De første er bygget rundt 1990. Men de aller fleste er bygget i løpet av de siste årene.
  • Småhusene er både plassbygd og modulbygd. De fleste er tenkt som permanente boliger.

Målgruppe
Målgruppen er stort sett personer med rusproblemer gjerne med psykiatrivansker og eventuelt adferdsutfordringer. Begge kjønn bor i husene, men med en klar overvekt av menn.

Bakgrunn for bygging

Årsaker til at småhus ble bygget er for å skaffe et botilbud til en liten gruppe som ikke kan eller vil nyttiggjøre seg andre botilbud i kommunen, og som har behov for skjerming.

Målgruppen har gjerne vært bostedsløse i lengre perioder. Utfordringer med samling av ting og brannvern gjør at vanlige utleieboliger eller samlokaliserte løsninger ikke er egnet. Mange har behov for tett oppfølging, og kan ha vansker med å nyttiggjøre seg av ordinære tjenester.

Tjenester, base og aktivitet

I mange av kommunene ligger ikke småhusene i nærheten av andre omsorgstiltak.

Kun noen få av småhusene har base i tilknytning til småhusene. De fleste får ambulant oppfølging, og frekvensen på oppfølgingen er avhengig av den enkeltes behov. Asker som har det største antallet småhus har bygd småhus på 5 steder i kommunen. Bare ett av stedene har base.

Det er stort sett ikke knyttet egne aktivitetstiltak til selve småhusene, men beboerne kan delta på andre aktiviteter eller tiltak for målgruppen. Noen kommuner har matservering, andre har turdager eller andre aktiviteter.

Tomt
Vurderinger bak tomtebeliggenhet er at det skal ligge i et område som er skjermet fra naboer. Noen steder kan de ligge nær bebyggelse og integreres i ordinært bomiljø. Det er ønskelig med nærhet til kollektivløsninger. Noen kommuner har opplevd store utfordringer med å finne tomt. En utfordring er ofte NIMBY – not in my neighbourhood.

Nabodialog
En del kommuner har ingen prosedyrer eller rutiner for dialog med naboer. Noen oppgir at årsaken er fordi de ikke ligger i nærheten av ordinære bomiljø. Andre kommuner har utarbeidet en informasjonsstrategi og har dialog med naboer gjennom hele prosessen.

Praktisk oppfølging/miljøvaktmester

Bare noen få har miljøvaktmester, men i de fleste kommuner har man praktisk oppfølging gjennom andre tjenester som kan kobles på for eksempel fra bo-oppfølger. Det er behov for fleksibel oppfølging.

Materialvalg
Det er gjennomgående brukt robuste materialvalg. For eksempel gulv som tåler vannsøl. Enkelte installasjoner er forsterket. Erfaringer fra enkeltkommuner:

  • Komfyrvakt er nødvendig
  • Uknuselig glass i dusjvegger
  • Toalett og vask i porselen er lettere å bytte ut – og billigere – enn stål
  • Åpne skap/hyller
  • Kodelås med brikke i stedet for nøkkel
  • Eksternt teknisk rom med tilgang kun for driftspersonale. 

Adkomstparti
Det er bra med egen inngang med skjerming fra naboer og fra vei. Dette kan for eksempel gjøres ved en forskyvning mellom det enkelte hus eller ved bygging av uteboder som gir skjerming. Man må tenke både sikkerhet/oversikt for ansatte og skjerming for beboerne.

Noen har valgt universell tilrettelegging med trinnfri adkomst og brede dører som tilrettelegging hvis beboer får dårligere funksjonsnivå. Erfaringer fra enkeltkommuner:

  • Byttet ut inngangsdør med vindu til dør uten vindu
  • Fra metalldør til ordinære ytterdører
  • Steinheller er byttet ut med fastmonterte treplattinger.

Tips til andre

Kommune 1

  • Kan være problematisk å etablere småhus i nær tilknytning til turstier, skolevei etc.

Kommune 2

  • Beliggenhet må nøye vurderes nøye.
  • Må etableres et "naboråd"/samarbeid med naboer ved etablering av småhus hvis de skal ligge nær andre boliger.
  • Viktig å avklare kontaktpersoner som naboer/firmaer kan kontakte ved uro el.l.
  • Et samarbeid med politi kan også være viktig å etablere.Lavterskeltekning er nødvendig!
  • Dette er en sårbar gruppe med rusavhengighet og utfordringer med psykisk og fysisk helse.
  • Tilgjengelige helsetjeneste er nødvendig!

Kommune 3

  • Vår erfaring er at for denne gruppen kreves det bemanning.
  • Mange klager fra flere instanser (politi etc.)
  • Husene i seg selv er veldig bra. De er mobile, og vi har flyttet ett av disse da et behov oppsto for det.
  • Ved tildeling av småhus finner vi riktig leietakere etter hvem som allerede bor i de nærliggende småhusene. Det er viktig å ha kjennskap til leietaker da ikke alle kan bo i nærheten av hverandre.

Kommune 4

  • Husk at det er behov for infrastruktur, og nærleik til sentrum er viktig.
  • Tenk gjennom materialval, og godta at det kostar litt meir å velge robuste løysingar som samstundes ivaretek estetikk.
  • Ikkje bygg alt for smått, og ikkje gjer innreiinga for institusjonsprega.
  • Snakk me naboane.

Kommune 5

  • Valg av tomter bør ligge i nærhet av kollektivtransport og butikk.
  • Viktig med begrensing i antallet småhus på samme tomt. Trondheim har valgt å ha maks tre småhus med skjerming mellom hvert hus.
  • Det er viktig å tenke sikkerhet for ansatte.
  • Viktig med god informasjon til naboer før etablering og dialog etter etablering.
  • Materialvalg som tåler hard bruk er viktig.   
  • Teknisk rom er etablert i eget rom (strømmåler, varmtvannstank og vanntåkeanlegg).

Kommune 6

  • Under etablering av småhus har vi god erfaring med brukermedvirkning.  Vi har involvert beboer som skal flytte inn i hele prosessen og det mener vi har vært et godt valg.
  • Prosjektet ble etablert i et tett samarbeid med SINTEF Community (før: SINTEF Byggforsk).
  • Et bredt samarbeid både internt i kommunen og med eksterne aktører har vært viktig for resultatet av prosjektet.
  • Husbanken støttet de fire boligene med investeringstilskudd, det var en viktig økonomisk faktor.
  • De fire boligene ble bygd på ulik måte (plassbygd og modulbygg) og med ulike materialer og tekniske løsninger. Driftsansvarlig i kommunen sier det har vært lite problemer med boligene, og løsninger og materialbruk har fungert bra.
  • Teknisk rom ble bygd med egen adkomst, det gjør vedlikeholdsarbeidet enklere når det f. eks er problemer med varmepumpe eller ventilasjon.
    Fordi boligene ikke er for store, er det enklere for beboerne å holde orden i eget hjem.
  • Alle boligene har separat soverom.
  • Kommunen tok også noen økonomiske valg med tanke på møblering. Skap og hyller fra Ikea er enklere å erstatte hvis de går i stykker, mens dyre, integrerte løsninger koster mye å reparere.

Kommune 7

  • Det kreves god forankring og felles forpliktelse, og godt samarbeid mellom plan, tomteselskap, byggesak og eiendomsselskap og opp mot levekårstjenestene for å fremskaffe slik boliger på egnede tomter.
  • NIMBY-utfordringer kan være utfordrende og en må jobbe bredt for å skape forståelse og trygghet i nabolag.

Kommune 8

  • Det vi har erfart er at inventar, vinduer og dører må være i materialer som er bortimot umulig å knuse, bryte opp eller demontere.
  • Det er ønskelig med kikkehull i dører samt ett nøkkelsystem/brikker som gjør at låsekasser ikke må byttes.
  • Småhusene våre har sprinkelanlegg og varmekabler dette fungerer godt.
  • I dagens økende krav til at man skal være digital ser vi at behovet for trådløst internett og tv er nødvendig.
  • Brukerne som bor i småhusene er ikke kredittverdig og dermed vanskelig å få dette på plass.
  • Det er også viktig at man tar hensyn til uteområdene, også her må ting være fastmontert, terrasser (ikke platting som vi hadde), benker og blomsterkasser. Dersom bygningene skal ha bod (noe vi i utgangspunktet ikke anbefaler pga samling), må disse være atskilt med hele vegger (ikke netting) og skikkelige låser.
  • I forhold til målgruppe er det viktig å tilby tett oppfølging når det er behov. Vurder behov for døgnbemanning.

Kommune 9

  • Kameraovervåkning og lyktestolper rundt husene har ført til roligere nabolag. Ambulerende og tilstedeværende vektertjeneste bør settes inn som permanent ordning. Vi ser også at det er formålstjenlig med ett tett samarbeid med politiet og brannvesenet. Begge etater rykker mye ut til boligene.

Kommune 10

  • Ikke for mange enhetr på et sted når det ikke er fast bemanning. Avhenger selvfølgelig av hva beboerne har av utfordringer etc, men blir det for mange boenheter er det større sjanse fr at bomiljøet ike blir bra. Vi har også erfart at boliger med separate egne innganger og uteområder også er positiv.  Fra eksempelet i Veivsieren:  En god planprosess!

Kommune 11

  • Begynn tidlig i arbeidet med en analyse av interessentene/nabolag for prosjektet/boligetableringen.
  • Gjøre planvedtak, behovsberegninger og bosettingsstrategier tilgjengelige for innsyn.
  • Bruke medier og invitere til innsendelse av innspill.
  • Ha planene klare for hvordan nabolag, beboere og omgivelsene skal ivaretas.
  • Invitere bredt til første dialogmøte - gjerne før nabovarslene sendes ut.
  • Vær ærlig på hva som er planlagt og vær lydhør for innspill.
  • Bruk evt. informasjonen fra dialogmøtet til en ROS-analyse.
  • Og nytt dialogmøte hvor ROS-analysen blir lagt fram.
  • Involver aktuelle kommunale tjenester i møte med interessentene.
  • Viktig med kontaktpunkt inn til kommunen. Legg til rette for en tilgjengelig person, et telefonnummer, til en som kjenner prosjektet og kan svare på spørsmål. .........Små enheter er et godt alternativ for å bosette de som har de aller største utfordringene.

Kommune 12

  • Involver brukere og interessenter i planarbeidet og begynn tidlig for dialog med nabolaget.
  • Bruk ROS – analyser.
  • Ta på alvor innbyggernes ønske om å påvirke og verne om sitt naboskap og nærmiljø.
  • Vær ærlig og tydelig på hva som skal komme og hvordan botilbudet skal ivaretas.
  • Respekter at i utvikling av bomiljø er det de som bor der som er hovedpersonene, mens kommunen er støttespiller.
  • Ta hensyn der hvor bomiljø allerede er utfordret!

Kommune 13

  • Fellesfunksjoner ofte vanskelig.

Kommune 14

  • Start planleggingen tidlig. Det tar tid fra en starter prosessen med å finne egnet tomt, evt regulering, til boligene er innflyttingsklare. I mellomtiden kan også kommunens behov for boliger endre se.
  • Tenk helhetlig, langsiktig og fleksibelt. Nye boliger gir nye muligheter, men bør også kunne benyttes til andre formål/brukergrupper på sikt.
  • Tjenestebehov og boligbehov må sees i sammenheng fra start.
  • Selv innenfor èn målgrupper, er det være store variasjoner i behov. Tenk at materialvalg og løsninger tilpasses den enkelte bruker.
  • Sensitivitet hos beboerne varierer.
  • Behov for innbygging/skjulte anlegg gir en følelse av å være overvåket spesielt for de med paranoide trekk.
  • Vurder dilemmaet om at skjermede og «private» uterom knyttet til leilighetene er konfliktdempende, men gjør også at personalet mister oversikt.  

Vedlegg

  1. Se bilder og planskisser fra småhus i kommunene
  2. Herre i eget hus - småhus med investeringstilskudd, Asker (eksempel i Veiviseren)
  3. Småhus i Melhus med investeringstilskudd (eksempel i Veiviseren)
  4. Småhus i Sandnes med tilskudd til utleieboliger (eksempel i Veiviseren)
  5. Småhus i Ringerike med tilskudd til utleieboliger (eksempel i Veiviseren)
  6. Svar fra kommunene på spørreundersøkelsen(Excel-skjema)