Bakgrunn

Bærum kommune har behov for mange nye boliger til mennesker med utviklingshemming. I dette tilfellet hadde kommunen et tomt på 6100 kvm som var forhåndsdefinert for et bestemt antall boliger til personer med nedsatt funksjonsevne.

Det første prosjektkonseptet som ble utarbeidet av kommunen ga en lav tomteutnyttelse og isolerte for mange personer for formålet omsorgsboliger. Tomtens størrelse viste seg og ha et utviklingspotensial på ca. 70 boliger, og kommunen kunne derfor vurdere alternative løsninger med større grad av utnyttelse.  Det var også et ønske om  å tilby rimelige boliger for førstegangskjøpere under 35 år. Et konsept med høyere utnyttelse ga mulighet for å tilby et antall rimelige boliger til denne gruppen.  

Målsettinger

• Skape framtidsrettede og attraktive boligområder.
• Skape et mangfoldig bomiljø og varierte boligstørrelser med både leiligheter og rekkehus.
• Sosial bærekraft i et inkluderende fellesskap mellom mennesker uavhengig av alder og funksjonsnivå.
• Sosiale gode fellesområder og møteplasser inne og ute med muligheter for fellesaktiviteter.
• Forebygge ensomhet og bidra til aktivitet og interaksjon mellom beboerne.

Beskrivelse av hvem som gjorde hva

Trinn 1: Oppstart prosess

Kommunen ønsker med dette prosjektet å utforske handlingsrommet for hva som skal til for å skape et godt tilbud til beboere med ulike behov. Utgangspunktet var en kommunal tomt med potensiale til å planlegge for flere boliger og en mer variert beboersammensetning enn først tenkt. Tomten er på 6100 kvm. Utviklingspotensialet i kommunens planinitiativ er på 5500 kvm BRA. Eiendommen har kort avstand til kollektivtilbud og med nærhet til friluftsområder, idrettsarena, skole og barnehage.

Det ble arrangert workshops som involverte bredt i kommunen med fag-/kunnskapsmiljøer, brukerråd/-representanter og Husbanken. Det ga en godt forankret prosess som ledet til utarbeidelse av en mulighetsstudie og forslag til konseptutvikling. 

Trinn 2: Mulighetsstudie og konsept

På oppdrag fra kommunen presenterte Asplan Viak en skisse på tre alternative forslag til utforming av 60-70 boliger. Skissen inneholdt forutsetninger om omsorgsboliger for personer med nedsatt funksjonsevne og boliger til unge førstegangskjøpere, i tillegg til boliger til det ordinære boligmarkedet. Kommunen tok  planinitiativ til omregulering, men stanset prosessen slik at fremtidig eiendomsutvikler/kjøper av tomten fikk sette sitt preg på reguleringen av boligprosjektet. Konseptskissen inneholdt følgende fordeling av antall boliger til de ulike målgruppene.

• Kommunen kjøper 16 omsorgsboliger til personer med nedsatt funksjonsevne.
• Kommunen kjøper også 150 kvm. med fellesarealer for kommunale tjenester og fellesfunksjoner.
• 12 boliger tilbys unge under 35 år som skal inn på boligmarkedet med vilkår om tre års botid i Bærum, eller arbeidssted Bærum. Boligene tilbys førstegangskjøpere til en kjøpesum 15 % under markedspris. Boligene vil få prisregulering og forbud mot utleie. 
• Tre store familieleiligheter tilbys barnefamilier som vil ha behov for kommunal bistand i form av startlån til å etablere seg i egen eid bolig.
• Resterende antall boliger, minimum halvparten av boligene, selges til det ordinære markedet.

Trinn 3: Anskaffelsesprosess

Kommunen gjennomførte først konkurranse om valg av næringsmegler for videre salg av eiendommen. Tilbudsforespørselen var utformet som en åpen tilbudskonkurranse under nasjonal terskelverdi, og ble sendt ut til tre tilbydere. Tildelingskriterier var pris, nøkkelpersonells kompetanse og erfaring og oppgaveforståelse.  

Salg av eiendommen omfattes ikke av anskaffelsesregelverket. Salget  av eiendommen ble gjennomført i henhold til Bærum kommunes rutine for salg av eiendom, punkt 7.5:
«Salg av fast eiendom kan skje direkte eller etter budrunde mellom et begrenset antall budgivere dersom dette av økonomiske, byutviklingsmessige, sosiale eller andre grunner vurderes som mer hensiktsmessig enn å selge til høystbydende etter offentlig kunngjøring. Dette forutsetter at et slikt salg gjennomføres til en pris som er dokumentert å være gjeldende markedspris, og for øvrig ikke kommer inn under regelverket om ulovlig offentlig støtte. Salg i henhold til dette punkt 7.5 skal alltid fremmes for politisk behandling i henhold til pkt. 2.»

Trinn 4: Salgsprosess høsten 2019.

Næringsmegler utarbeidet prospekt som ble sendt ut til et stort antall interessenter.

Prospektet inneholdt beskrivelse av konseptet «Det gode nabolag», krav til kjøper/utbygger, krav til omregulering og utvikling av prosjektet i tråd med konseptbeskrivelsen. Videre ble det stilt krav til leiligheter, personalareal og fellesareal som kommunen skulle kjøpe tilbake. Kravene omfattet blant annet:

• Alle boliger skal ha kvalitet tilsvarende normal nybyggstandard.
• Prosjektet utvikles slik at borettslaget kan oppnå lån i Husbanken.
• Omsorgsboligene må kvalifisere for investeringstilskudd fra Husbanken.
• Fellesrom og fellesarealer utvendig gir sosiale møteplasser med høye kvalitetskrav for inkludering og samhandling.
• Arkitektur/fasademateriell er av høy kvalitet i arkitektur og materialvalg.
  • Institusjonspreg er unngått i materialvalg.
  • Ingen svalgangsløsninger.
  • Stimulerer til naturlige møteplasser i kommunikasjonsareal og inngangsparti.
• Det er lagt inn noen miljøkrav, men for ikke å fordyre boligene i stor grad er det ønskelig med en balansert miljøprofil. 
• Organisering av boligene som borettslag krever seksjonering av eiendommen fordi kommunen skal kjøpe personalareal, parkeringsplasser og et fellesrom som næringsseksjon(er).
• Utbygger/kjøper må vise til økonomisk soliditet og gjennomføringsevne fra boligprosjekter av tilsvarende størrelse i Østlandsområdet.

Dokumentasjonen som ble gjort tilgjengelig for interessentene:

• Vedtatte politiske saker.
• Husbankens retningslinjer for investeringstilskudd og kriterier for lån.
• Eksempel på plantegning fra andre prosjekter hvor kommunen har kjøpt omsorgsboliger.
• Noe av materialet fra mulighetsstudiet til Asplan Viak.
• Utkast til vedtekter for borettslaget, utkast til kjøpekontrakt for eiendommen og kjøpekontrakt på omsorgsboligene.
• I tillegg annen relevant informasjon og dokumentasjon som er vanlig ved eiendomstransaksjoner.

I budinstruksen ble interessenter bedt om å komme med bud som inneholdt:

• Pris for kjøp av eiendommen
• Pris for salg av omsorgsboliger, personalbase, fellesrom og parkeringsplasser til Bærum kommune
• Referanseprosjekter
• Tre siste årsregnskap
• Beskrivelse av hvordan konseptet «Det gode nabolag» er tenkt løst på eiendommen, oppad begrenset til fire A4-sider.
• Kommunens kjøp av omsorgsboliger i prosjektet er vurdert å ikke omfattes av anskaffelsesregelverket med hjemmel i anskaffelsesforskriften § 6-2 (2).

Trinn 5: Tilbudene

Det kom inn flere tilbud med stor  variasjon i pris og konseptbeskrivelse. Det ble gjennomført flere budrunder, og valg av kjøper ble gjort på bakgrunn av en totalvurdering av kjøpers økonomiske soliditet, erfaring, pris og konseptbeskrivelse. Kjøper av Vallerveien 146 leverte en meget god konseptbeskrivelse.

Trinn 6: Kontrakt og organisering

Salg av eiendommen og tilbakekjøp av omsorgsboliger ble politisk godkjent i formannskapet i slutten av januar 2020. Kontrakt ble inngått med SPG som valgt boligutvikler med spesifikasjon av kommunens krav inn i deler av prosjektet: Mer enn halvparten av boligene selges i det ordinære markedet, og kun en mindre del er påvirket av kommunens interesser. 

Oppstart reguleringsprosess med oppstartsmøte i april 2020. Det er allerede gjort et grundig forarbeid i kommunen, og selv om planutvalget har det siste ordet, så er politikere godt informert i forkant og underveis i prosessen. Strategi om at mennesker med utviklingshemming skal eie bolig og tilbud om rimelige boliger til unge under 35 år, er allerede vedtatte saker i Kommunestyret.

• Kommunen kjøper 16 boliger for personer med nedsatt funksjonsevne med ambisjon om at den enkelte eier selv. Prosjektet organiseres som borettslag med intern forkjøpsrett. Kommunen har tidligere etablert gode prosesser med juridiske avklaringer for organisering av tilsvarende type prosjekt (hvor det ikke er behov for å følge omfattende anskaffelsesprosess). Disse erfaringene fra tidligere tas inn i samarbeidet med utbygger.
• Bærum kommune skal eie personalbase og fellesrom som næringsseksjon, totalt 150 kvadratmeter. Eiendommen seksjoneres for at kommunen kan eie fellesarealer, og seksjoneres før borettslaget etableres.
• Utforming av vedtekter for borettslaget skal skje i samarbeid mellom Bærum kommune og utbygger. Kommunen må sikre at følgende blir ivaretatt i vedtektene:
  • Prisregulering ved omsetning av omsorgsboliger og rimelige boliger.
  • Vilkår for å være andelseier av rimelige boliger og omsorgsboliger.
  • Kommunens forkjøpsrett til rimelige boliger og omsorgsboliger.
  • Vetorett for kommunen ved endring av vedtektene på punktene over.

Trinn 7: Videre prosess mot ferdig prosjekt

• Valgte leverandørs plantegninger må endelig godkjennes i kommunen og Husbanken når det gjelder lån til borettslaget og tilskudd til omsorgsboligene. 
• Vedtekter for borettslaget ble vedlagt utlysningen som et utkast. Endelige vedtekter må på plass, blant annet for klausulerte omsorgsboliger. Kommunen selger videre til den enkelte, men må ta hensyn til at kommunen bare kan eie inntil 30 % av boligene i et borettslag.
• Eierlinja er et viktig aspekt som må avklares med framtidige beboere.
• Dialogen videre mellom kommune og SPG som boligutvikler, vil dreie seg om regulering og framdriften av prosjektet og dialog om finansiering og tilpasning av omsorgsboligene.

Relevant lovverk

• Lov om offentlige anskaffelser
• Plan- og bygningsloven

Sikre brukermedvirkning

Det ble arrangert workshops underveis i prosessen som involverte bredt i kommunen med fag-/kunnskapsmiljøer og brukerråd/-representanter.

• Politisk sak om omsorgsboliger og valgfrihet mellom leie eller eie
• Brobyggerprogrammet

Finansiering

Husbankens virkemidler:

• investeringstilskudd
• lån til prosjektet
• startlån

Når det gjelder lån i Husbanken, så framheves spesielt i § 2-1 Formålet med låneordningen, fjerde ledd, at lån gis ikke til boliger som er igangsatt. Det må være tidlig dialog og søknad oversendes når prosjektet er klart for igangsetting.

Suksessfaktorer

• Kommunen tar ut reguleringsgevinsten i utviklingsprosjektet.
• Kommunen kan tilby gode omsorgsboliger for mennesker med utviklingshemming og boliger til førstegangskjøper samt familieboliger til startlånssøkere i et godt miljø med høy boligkvalitet.
• Prosjektet må ha et viss størrelse i form av antall boliger, og ordinære boliger må utgjøre over 50%.

Tips til andre

• Viktig å være tydelig på hvor omfattende konseptbeskrivelsen fra tilbydere skal være for enklere å sammenligne  tilbud.
• Vurdere om kommunen har egnede tomter til formålet. 
• Analyser behov og etterspørsel for å vurdere om konseptet er gjennomførbart. 

Vedlegg

• SPG - vinnerutkastet for Vallerveien 146
• Bærum kommune - presentasjon Det gode nabolag
• Utkast vedtekter borettslag
• Kravspesifikasjon til markedet
• Asplan Viak - mulighetsstudie
• Politisk sak; omsorgsboliger og valgfrihet mellom leie eller eie
• Politisk sak; kommunal politikk for rimelige boliger

Publiserte artikler