Borettslagsboliger med lavere innskudd i Verdal

Stiklestad Eiendom er ansvarlig for dette eksempelet
Kvislaparken og uteområdet som innbyr til lek og sosiale aktiviteter

Illustrasjon av Kvislaparken i Verdal. Foto: Stiklestad Eiendom

Ansvarlig aktør:
Stiklestad eiendom og Boligbyggelaget Midt
Kommunestørrelse:
Mellomstor
Sted:
Verdal
Fylke:
Trøndelag
Oppsummert

Beskrivelse av eksempelet

Boligbyggelaget Midt har i samarbeid med Stiklestad Eiendom AS utviklet konseptet HJLØPIN som gir lavere innskuddspris på borettslagsleiligheter.

Hjølpin gjør at personer uten stor oppspart egenkapital kan få kjøpt seg egen borettslagsbolig og bli selvhjulpne på boligmarkedet.

Resultat

  • Utvalgte boliger i ordinære boligprosjekter selges til Hjølpin-pris som er ca.10% lavere enn ordinær salgspris. Prisreduksjonen brukes til å redusere innskuddet, og dermed minske behovet for oppspart egenkapital. Modellen gir en reduksjon i innskuddet på inntil 40%.
  • Prisreduksjonen/rabatten regnes som egenkapital ved opptak av lån.
  • Kjøperen eier borettslagsboligen selv.
  • Ved kjøp inngår kjøperen og boligbyggelaget en avtale som gir boligbyggelaget tinglyst rett til å kjøpe leiligheten tilbake ved et eventuelt salg.
  • Hvis boligeieren skal selge boligen og boligbyggelaget velger å benytte seg av kjøpsretten får kjøperen tilbake den opprinnelige salgsprisen, regulert i henhold til Eiendom Norges boligprisindeks for Midt-Norge. Slik vil selgeren få glede av en eventuell verdiøkning.
  • Boligbyggelaget kan velge å ikke benytte seg av forkjøpsretten. I så fall slettes heftelsen som gir forkjøpsrett, og boligeieren kan selge boligen fritt på det ordinære markedet.

Bakgrunn

Flere inn på boligmarkedet

Mange, spesielt unge mennesker, har en solid inntekt, men mangler tilstrekkelig egenkapital til å kjøpe egen bolig. Med stigende boligpriser og krav om 15 % egenkapital ved kjøp av bolig blir det stadig vanskeligere for denne gruppen å komme seg inn på boligmarkedet. Hjølpin-modellen gjør at personer uten egenkapital kan komme seg inn på boligmarkedet.

Gjennom gode og lett tilgjengelige botilbud er Hjølpin også en modell som passer for vanskeligstilte på boligmarkedet som får startlån fra kommunen.

Redusere klasseskiller

Når stadig flere holdes utenfor boligmarkedet øker klasseskillet mellom de som har råd til å kjøpe bolig og de som ikke har det. Ved å la personer uten oppsparte eller arvet egenkapital få tilgang til å kjøpe egen bolig kan dette klasseskillet reduseres.

Hjølpin er basert på tanken om at de som ikke kan skaffe nok egenkapital til å kjøpe en bolig etter en ordinær prismodell også skal ha mulighet til å komme seg inn på boligmarkedet. Modellen har lavere innskudd enn ved ordinært kjøp, slik at egenkapitalbeløpet også blir lavere.

Utvelgelse

For å få kjøpe bolig til Hjølpin-pris må kjøperen være medlem av Boligbyggelaget Midt. Medlemmene kan finne aktuelle prosjekter på boligbyggelagets nettsider og melde inn interesse der. Dersom det er flere kjøpere enn det er Hjølpin-boliger tilgjengelig er det ansiennitet som BBL-medlem som avgjør hvem som får kjøpe.

Inngåelse av avtale

Medlemmer som får tilbud om en Hjølpin-leilighet må bestemme seg for å velge denne modellen når kontrakt signeres. Etter signering kan kjøper ombestemme seg og velge ordinært kjøp i stedet for Hjølpin – i så tilfelle signerer kjøper en ny kjøpskontrakt. Det er ikke mulig å endre fra ordinært kjøp til Hjølpin-avtale etter at kontrakten er signert. Boligbyggelaget tinglyser en rett til å kjøpe tilbake boligen hvis/når eier ønsker å selge boligen.

Salg av Hjølpin-bolig

For å selge en Hjølpin-bolig må eier ta skriftlig kontakt med BBL Midt. Boligbyggelaget kan velge å kjøpe boligen tilbake til en pris justert etter Eiendom Norges prisindeks for Midt-Norge. Boligens tilstand ved salgstidspunktet påvirker ikke prisen.

Dersom BBL Midt ikke ønsker å kjøpe tilbake boligen blir heftelsen på boligen slettet, og eieren kan selge boligen på det ordinære boligmarkedet på vanlig måte. Boligbyggelagets ordinære regler om forkjøpsrett gjelder.

Hjølpin-boligen kan også selges eller overføres til nærstående familiemedlem – denne retten går foran forkjøpsretten til både BBL midt og ordinære BBL-medlemmer.

Målsettinger

  • Utvikle og tilby en boligkjøpsmodell som gjør at også de som har mindre egenkapital kan komme seg inn på boligmarkedet.
  • Hjølpin-modellen skal bidra til å redusere klasseskillene mellom de som har og de som ikke har nok egenkapital til å komme seg inn på boligmarkedet.
  • I prosjektet «Kvislaparken» i Verdal ble det lagt ut 10 Hjølpin-boliger i byggetrinn 1 , og enda 9 Hjølpin-boliger for salg i byggetrinn 2 (høsten 2021).
  • I byggetrinn 1 ble tre leiligheter finansiert med startlån.
  • Innskuddet på Hjølpin-boligene ble så lave (700.000 – 900.000 kr) at de fleste klarte å betale innskuddet selv, eller med litt hjelp fra familie/venner.
  • Godt salg førte til tidlig byggestart, prosjektet kunne gjennomføres.
  • Verdal fikk et bedre tilbud av rimelige boliger som var tilgjengelige også for de som er vanskeligstilte på boligmarkedet.
  • Verdal har flere leiligheter som kan kjøpes av innbyggere som av en eller annen grunn strever med å spare opp nok egenkapital.

Beskrivelse av hvem som gjorde hva

Boligbyggelaget Midt utviklet boligkjøpsmodellen, som dekket et behov i Verdal kommune. Gjennom modellen kan innbyggere som er vanskeligstilte på boligmarkedet, og som ikke har stor oppspart egenkapital, får mulighet til å kjøpe sin egen bolig. Kommunen finansierte noen av kjøpene med startlån, men boligene ble lagt ut for salg på det ordinære markedet og var tilgjengelige også for personer uten oppspart egenkapital og som kunne skaffe penger til innskuddet gjennom ordinært banklån eller på andre måter (for eksempel med hjelp fra familie og venner).

Sikre brukermedvirkning

I prosessen med å utvikle konseptet var BBL Midt i dialog med boligsosialt team i kommunen. Boligbyggelaget har rundt 50 års erfaring med boligsosialt arbeid og forvaltning av kommunale boliger gjennom en administrativ avtale med Verdal Boligselskap AS (kommunalt boligselskap). Den samlede erfaringen fra kommunen og boligbyggelaget ble brukt for å lage et konsept som gir gode boliger for boligeierne.

Finansiering

  • Verdal kommune har gitt startlån til flere av beboerne.
  • Lokale banker er positive til å gi lån til innskudd fordi reduksjonen i innskudd blir regnet som egenkapital.

Suksessfaktorer

  • Rabatterte leiligheter gir lavt innskudd (60% av ordinær pris).
  • Reduksjonen i innskuddsbeløpet regnes som egenkapital ved låneopptak.
  • Prosjektet hadde tidlig byggestart fordi modellen ble oppfattet som attraktiv av kjøperen, som igjen genererte mange salg tidlig i prosessen.
  • Boligene dekket boligbehovet for en gruppe som strevde med å komme seg inn på boligmarkedet i kommunen på vanlig måte.

Tips til andre

  • Subsidierte boliger må inngå som en del av et ordinært boligprosjekt med andre leiligheter som selges til ordinær pris.
  • Gjennom godt samarbeid mellom kommune og boligbyggelag kan kommunen få gode boliger og bomiljø som dekker kommunens og innbyggernes behov.
  • Boligbyggelag og kommune må innlede samarbeid tidlig i prosjektet.
  • Når kommunen inngår utbyggingsavtaler bør kommunen utnytte muligheten til å kreve at et visst antall leiligheter må selges til subsidiert pris (som i Hjølpin eller lignende modeller).
  • Kommunen bør tilby tomtearealer der utbyggere kan få bygge denne typen boliger.
  • Boligene som framskaffes bør ha god tilgjengelighet både i selve boligen og i bomiljøet slik at boligeier ikke trenger flytte ved ev. framtidig funksjonsnedsettelse.

Publiserte artikler

Nettside med mer informasjon om Hjølpin-modellen

Nettside med informasjon om det første boligprosjektet som hadde HJØLPIN-boliger

Prospekt for Kvislaparken byggetrinn 1, der en del av lelilghetene var HJØLPIN-boliger (PDF)

Videreføring av arbeidet

Per oktober 2021 er HJØLPIN-modellen videreført i Kvislaparken Byggetrinn 2 i Verdal kommune.