Bjørnåsen syd, Oslo - 96 utleieboliger gjennom tilvisningsavtale

Oslo kommune er ansvarlig for dette eksemplet.

Ansvarlig aktør:
Oslo kommune
Ansvarlig enhet:
Velferdsetaten ved Snorre Førli
Kommunestørrelse:
Stor
Fylke:
Oslo
Oppsummert

Beskrivelse av eksempelet

Bjørnåsen syd, Seterbråtveien 57 er et prosjekt på fem blokker, 150 leiligheter, bygget av Selvaag bolig i 2013. Opprinnelig var alle tenkt som boliger for salg. Ved ferdigstillelse kjøpte Selvaag Realkapita 3 av blokkene, 96 leiligheter, og etablerte selskapet utleiebolig AS. 

13. mars 2014 ble tilvisingsavtalen mellom Oslo kommune, Bydel Søndre Nordstrand og Bjørnåsen syd 3 AS signert. Dette var den aller første tilvisingsavtalen som ble inngått mellom en privat aktør og en kommune. 

Tilvisingsavtale er ikke en leiekontrakt og reguleres ikke av husleieloven. Avtalen gjør at kommunen kan henvise sine boligsøkere til eiere/forvaltere av de boligene som er bundet av tilvisningsavtalen som gjelder for 20 år. Modellen er fleksibel for kommunen fordi de ikke bærer den økonomiske og juridiske risikoen. Det leierettslige forholdet er mellom utleier og boligsøker.

Avtalen gir kommunen tilvisingsrett til alle de 96 boligene, men bare 40 % til enhver tid. Bydelen benytter nå tilvisingsretten til 38 av utleieboligene. Alle leiligheter ble raskt fylt opp. Den enkelte boligsøker inngår leiekontrakt med boligeier, Bjørnåsen syd 3 AS/ Utleiebolig AS som også ivaretar forvaltning og vedlikehold av boligene.

Innflyttingen i Seterbråtveien 57 startet i slutten av første kvartal 2014. Tilbakemeldinger fra bydelen, utleier, leieboere og Leieboerforeningen er gjennomgående positive, og beskriver dette som et vellykket prosjekt. Utleiebolig AS og Bydel Søndre Nordstrand har et løpende og godt samarbeid som sikrer et godt bomiljø.

Her kan du se en film der nøkkelpersoner forteller om prosjektet:

Resultat

  • 96 nye utleieboliger i Bydel Søndre Nordstrand.
  • 38 tilvisingsboliger til disposisjon for bydelen- som avlaster presset på bydelens egne boliger for utleie.
  • Etablert samarbeid med en profesjonell privat utleier.
  • Erfaring med privat forvaltning av boliger og bomiljø.
  • Formalisering av en samarbeidsavtale.

Bakgrunn

Fra kommuneperspektiv v/ Oslo kommune:

Tidligere Helse- og velferdsetaten i Oslo kommune startet i 2009 arbeidet med å se på ulike alternativer til ordinære leiekontrakter med private aktører for å fremskaffe flere boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Årsakene til å se på alternativer var blant annet at det kunne være utfordrende økonomisk og ressursmessig for bydelene å inngå leiekontrakter og å ta på seg all forvaltning av leieboligene. Videre varslet enkelte utleiere at de selv ønsket å beholde forvaltningen av sine utleieboliger.  For å kunne få flere utleiere til å tilby leieboliger til vanskeligstilte, samtidig som kommunen ikke var bundet til en leiekontrakt, ble konseptet tilvisningsavtale til.

Forslag til tilvisningsavtaler ble presentert for Husbanken i 2009. Husbanken syntes idéen om tilvisningsavtale var god som supplement til kjøpe og å leie inn boliger. Samme år ble det avholdt et seminar i Husbanken hvor Helse- og velferdsetaten i Oslo hadde innlegg om innleie av boliger. På dette seminaret bekreftet Husbanken at de ville kunne gi lånetilsagn til utbyggere som inngikk tilvisningsavtale med kommunen.

I forbindelse med konseptet, ble det utviklet en tilvisingsavtale som ble benyttet første gang i dette prosjektet. Bystyret i Oslo kommune fattet vedtak om tilvisningsavtaler i 2012 og tilvisningsavtaler har vært i bruk siden 2013. Husbanken har senere videreutviklet modellen med generelle krav til profesjonell utleie og en mal for tilvisingsavtale som kan benyttes av alle kommuner i Norge.

Fra et utbygger/ utleierperspektiv v/ Selvaag Realkapital:

Selvaag har siden oppstart i 1948 hatt som motto å bygge boliger for folk flest. I mange tiår har det vært fokus på eierlinjen. Selvaag har bygget ca. 55 000 eierboliger siden 1949. Situasjonen i dag er at stadig flere får problemer med å komme inn på eiermarkedet. For å være tro mot sitt motto om å levere boliger til folk flest har Selvaag nå valgt å satse på tilstedeværelse i leiemarkedet.

Leiemarkedet var større og dårligere enn Selvaag var klar over. I Oslo bor nær 1/3 av alle husstander i leid bolig. Bolig for velferd, nasjonal strategi for boligsosialt arbeid 2014-2020 peker på at mange kommunale leieboliger er dårlige. Dette kan være boliger som er uegnet for barn. Leieforholdene er også uforutsigbare. Mange flytter mye. Selvaag vurderte at de som en profesjonell langsiktig aktør kan bidra til å forbedre situasjonen/ markedet. De 96 utleieboligene på Bjørnåsen syd var starten på denne satsingen.

Målsettinger

  • Flere kommunalt disponerte utleieboliger.
  • Bedre kvalitet på kommunalt disponerte boliger.
  • Profesjonell forvaltning og drift av utleieboligene.

Beskrivelse av hvem som gjorde hva

Bjørnåsen syd, Seterbråtveien 57 er et prosjekt på fem blokker, 150 leiligheter, bygget av Selvaag bolig i 2013. Opprinnelig var alle tenkt som boliger for salg. Ved ferdigstillelse kjøpte Selvaag Realkapita 3 av blokkene, 96 leiligheter, og etablerte selskapet utleiebolig AS. 

13. mars 2014 ble tilvisingsavtalen mellom Oslo kommune, Bydel Søndre Nordstrand og Bjørnåsen syd 3 AS signert. Dette var den aller første tilvisingsavtalen som ble inngått mellom en privat aktør og en kommune. 

Tilvisingsavtale er ikke en leiekontrakt og reguleres ikke av husleieloven. Avtalen gjør at kommunen kan henvise sine boligsøkere til eiere/forvaltere av de boligene som er bundet av tilvisningsavtalen som gjelder for 20 år. Modellen er fleksibel for kommunen fordi de ikke bærer den økonomiske og juridiske risikoen. Det leierettslige forholdet er mellom utleier og boligsøker.

Avtalen gir kommunen tilvisingsrett til alle de 96 boligene, men bare 40 % til enhver tid. Bydelen benytter nå tilvisingsretten til 38 av utleieboligene. Alle leiligheter ble raskt fylt opp. Den enkelte boligsøker inngår leiekontrakt med boligeier, Bjørnåsen syd 3 AS/ Utleiebolig AS som også ivaretar forvaltning og vedlikehold av boligene.

Innflyttingen i Seterbråtveien 57 startet i slutten av første kvartal 2014. Tilbakemeldinger fra bydelen, utleier, leieboere og Leieboerforeningen er gjennomgående positive, og beskriver dette som et vellykket prosjekt. Utleiebolig AS og Bydel Søndre Nordstrand har et løpende og godt samarbeid som sikrer et godt bomiljø.

Relevant lovverk

Oslo kommune tolker det slik at fremskaffelse av utleieboliger med tilvisingsavtale ikke er dekket av forskrift om offentlige anskaffelser, men velger likevel å benytte seg av regelverket for å fremstå forretningsmessig profesjonell. 

Ved å benytte regelverket og utlyse med konkurranse sikres også at kommunen får best mulig tilbud i markedet.

Sikre brukermedvirkning

Utleiebolig AS jobber kontinuerlig med brukermedvirkning. Leieboerforeningen har gjort en grundig undersøkelse av beboertilfredshet blant leietakerne. I samarbeid med det sosiale innovasjonsbyrået World Wide Narrative, jobbet de for å fremme aktiv beboerinkludering.

Beboere ble intervjuet og fikk komme med innspill om bomiljøet. Dette er gjengitt i rapport om beboertrivsel i nye utleieprosjekt. «Bjørnåsen syd- Et pilotprosjekt høst 2014». Formålet med rapporten var å skaffe mer kunnskap om hvordan Bjørnåsen Syd kunne bli et sted hvor leieboerne trives og hvor de ønsket å bo over lengre tid.

Tilbud til beboerne som Utleiebolig AS etablerer nå:

  • Program sammen med leieboerforeningen der beboerne organiserer seg. Utleiebolig AS stiller incitamenter til rådighet som beboerstyret kan disponere.
  • Årlige beboerundersøkelser. Hva virker, hva virker ikke? Hva skaper en tilfreds kunde?
  • Alle beboer under 18 år får ett års gratis medlemskap i lokal idrettsforening- som kan bidra til inkludering og å finne seg en plass i lokalmiljøet.

Finansiering

Prisene i det norske boligmarkedet gjør det svært krevende å sette nye boliger i utleie. Husbankens grunnlån til utleieboliger med tilvisingsrett har gunstig rente, gir mulighet til å binde renten i 20 år og 50 års avdragsprofil. Dette gir utbygger/ utleier økonomisk forutsigbarhet og tilfredsstillende likviditet i prosjektene.

Selvaags vurdering er at gunstig rente, binding og langsiktig avdragsprofil kompenserer for kravet om 20 års forpliktende tilvisingsavtale og samarbeidsavtalen. Forvaltning av prosjekt med tilvisingsavtale er mer krevende enn forvaltning av ordinære utleieprosjekt.

Prosjektkostnad: kr. 213 360 000 

20% egenkapital: kr. 42 672 000

80% av prosjektkostnadene er finansiert med Grunnlån fra Husbanken. kr. 170 688 000

Tilsagn fra Husbanken ble gitt 20.9.2013. Lånet ble utbetalt ved ferdigstillelse, 28.4.2014

Suksessfaktorer

  • At kommunen opptrer forutsigbart
  • Avklarte målgrupper
  • For å lykkes må bomiljøet være godt. Å skape et langsiktig godt bomiljø og trygge hjem krever fokus hver dag. Kommune og utleier må ha et godt fungerende samarbeid.
  • Boligsosiale prosjekt må også være økonomisk bærekraftige.
  • Leieboerforeningens vurdering:

Dette er et storskalaprosjekt med nesten 100 helt nye boliger. Boligene har høy standard. Denne type boliger har ikke blitt bygget for utleie tidligere. Prosjektet er atypisk for hvordan leiemarkedet vanligvis fungerer i Norge med mange små utleiere. I 2014 var det bare en håndfull utleieaktører på landsbasis med 100 leiligheter eller mer for utleie

Prosjektet representerte noe helt nytt ved at en stor og seriøs kommersiell aktør kom på banen. Utleiebolig AS er en profesjonell eier som vet hvordan de skal forvalte, drifte og vedlikeholde boligene- og tenker langsiktig

Det etableres et annet og nytt system rundt boligene enn det som er vanlig for utleieboliger. Utleier har et forvaltningsapparat som kan kontaktes ved feil eller spørsmål. Både eier og forvalter har et genuint ønske om samarbeid med bydelen. Leieboerforeningen har etterlyst et slikt prosjekt i mange år. 

Utfordringer underveis

Litt komplisert å forstå prosessen i Oslo kommune. Ved oppstart var ikke alle sider ved denne type samarbeid forankret. I 2016 har modellen en helt annen og bedre forankring.

Tips til andre

  • Utleieboliger med tilvisingsavtaler er et verdifullt supplement til kommunale boliger i alle kommuner.
  • Offentlig/ privat samarbeid etter denne modellen er bra for de kommunale budsjettene og boligtilbudet i kommunen.
  • Blanding av kommunalt tilviste beboere og beboere på det private marked sikrer et langsiktig godt bomiljø.

Kontaktinformasjon til kontaktpersoner i Oslo kommune, Selvaag Realkapital/Utleiebolig AS eller Leieboerforeningen kan fås fra Lars Halleraker i Husbanken.

Rapporter

World Wide Narrative om beboertrivsel på Bjornaasen på oppdrag fra Leieboerforeningen

Publiserte artikler

  1. Omtale av prosjektet v/ Leieboerforeningen
  2. Om Bjørnåsendagen v/ Leieboerforeningen

Videreføring av arbeidet

De positive erfaringer ga vedtak om langsiktig satsing i Selvaag realkapital. Utleiebolig AS har høsten 2016 etablert syv nye utleieboligprosjekt med 278 boliger i Oslo, Drammen og Lørenskog, alle med kommunal tilvisingsavtale. Totalprogrammet pr. nov. 2016 er 650 boliger. Selskapet har nå ambisjoner om 300 nye boliger i året.

Oslo kommune gjennomfører nå to utlysinger årlig etter utleieboliger med tilvisingsavtale. Sist i april 2016 med et behov på 1043 boliger i 11 bydeler.

Erfaringer fra pilotprosjektet på Bjørnåsen har gitt et viktig grunnlag for arbeidsprosessen som kommuner og Husbanken nå gjennomfører ved fremskaffelse av utleieboliger med tilvisingsavtaler.
Ringsaker kommune var den første kommunen gjennomførte modellen utenfor Oslo, med stort hell. Etter utlysing våren 2015 er status pr. November 2016: 26 boliger ferdigstilt og 121 ferdigstilles i løpet av 2017.

Mange andre kommuner i Norge er nå i oppstartsfasen for å fremskaffelse kommunalt disponerte utleieboliger med tilvisningsavtaler. Tilvisingsretten gir kommunen fleksibilitet i forhold til behov, samtidig som de vil kunne overholde målet om at vanskeligstilte på boligmarkedet skal inkluderes og bo spredt i ordinære bomiljø. Dette er i tråd med de kvalitetskrav som gjelder for Husbankens grunnlån.

Modellen er like egnet for små som for store kommuner. Den gjør det mulig å skaffe boliger i områder hvor det er få kommunale boliger i dag. 

Vedlegg

Mal for tilvisingsavtale som benyttes ved soknad om grunnlaan Bokmaal Mal for tilvisingsavtale som benyttes ved soknad om grunnlaan Nynorsk Forslag til mal samarbeidsavtale mellom utleier og kommunen Bokmaal Forslag til mal samarbeidsavtale mellom utleier og kommunen Nynorsk Artikkel som beskriver bakgrunn og konseptet for utleieboliger med tilvisingsavtaler